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  城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanyadui/ 二、城市旅游研究的内容 通过市场营销(社会媒体、 旅游设施供给 消费者需求 宣传材料)来刺激需求 城市旅游吸引力 空 间 旅游体验 旅游动机 旅游需求 对旅游服务/产品的消费 住宿设施 与 饮食设施 功 购物设施 交通设施 能 集 聚 娱乐设施 对环境、文化、社会的影响 (客源地、路途中、目的地) 游憩商 业区 (RBD) 旅游者的旅游体验 顾客反馈 满意程度调查 公共/私人部门 管理、市场营销、规划、开发与发展 2 三、城市旅游吸引(资源)体系 ? 城市旅游吸引(资源)要素 ? 城市旅游吸引(资源)建设的主要内容 ① 会议与展览 ② 步行街 ③ CBD ④ RBD 3 城市游憩商业区(RBD) 一、RBD概念 ? RBD是英文Recreational Business District的缩写,直 译为“游憩商业区”,也可译为“旅游商业区”、 “休闲商务区”等。 ? 根据Stephen L. J. Smith(1990)(《游憩与闲暇研究 的概念词典》(Dictionary of Concepts Recreation and Leisure Studies)),RBD的定义为:建立在城镇与城 市里,由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃 摊档等高度集中组成,吸引了大量旅游者的一个特定 零售商业区。部分对RBD的研究是在风景旅游地进行 的,因为旅游的发展使旅游地附近慢慢形成了城镇。 4 ? RBD的研究时间并不长。1958年,Barret深化对滨海旅 游地的分析,认为滨海旅游地的住宿、饮食、娱乐、商 业各项旅游设施趋向于集中布局,并具有明显向中心区 集中的趋势。其意义在于把城市地理学的某些理论应用 于旅游、游憩的研究中。 ? 城市游憩商业区(RBD)作为城市中一种新的功能区已 逐渐成为城市新的空间要素,为旅游者、本地及周边地 区的居民提供了旅游、休闲、娱乐、购物等功能,并成 为城市旅游系统的重要组成部分。 ? 1970年,C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅游区的购 物问题时首次提出RBD,用之描述这类旅游地的结构和 功能特性。他们给RBD的定义是:所谓的RBD就是为 季节性涌入城市的游客的需要,城市内集中布置饭店、 娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。 5 ? V. Taylor(1975)用宾馆及其他旅游接待设施,如咖啡店、 古董店、剧院、服务站、游乐园、饭店、公共浴室和公共水 族馆的分布来定义RBD。以南非的东伦敦为例,把上述设施 的建筑面积占街区建筑面积50%以上的城市街区,在地图上 表示出来,得到RBD是一长条形,游憩活动主要集中在海滨, 其后的边缘区主要为旅游接待设施,特别是提供餐饮服务的 寄宿处。这是早期对RBD的研究。 ? 80年代末90年代初,学者们开始真正重视城市旅游问题 , RBD的含义也扩展到城市旅游研究中,并试图以此解释城市 里以旅游者为导向的城市功能应如何布局与分布的问题。 Pearce(1989)对70年代RBD的研究进行了影响深远的评论, 而Meyer Arendt(1990)则把这一理论运用到墨西哥湾海湾 滨海旅游胜地作个案研究,对理论有所补充。R. W. Bulter ( 1991 ) 在 研 究 加 拿 大 西 埃 德 蒙 顿 特 购 物 中 心 ( West Edmonton Mall,WEM)的旅游与购物的关系时也使用了这 一概念。他认为购物作为一种旅游活动的地位日益重要,像 WEM这样一座世界最大的超大型购物中心,应该被视为旅游 吸引物,它最突出的特点就是其惊人的规模和多种多样的休 闲设施。但他对RBD的理论没有很大的补充。 6 ? 国内学术界,保继刚(2019)在探讨深圳华侨城城区发展 模式时,提出以旅游业(主题公园)带动城区全面发展, 使该区域发展为一个旅游商业区(RBD),这是第一次在 国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念,并预见它可能 成为新的城市功能区。 ? 保继刚、古诗韵(2019)初步研究了城市RBD的概念、 研究进展、类型和功能等问题;并认为中国目前已经形成 城市RBD的雏形的区域包括江苏南京夫子庙地段、上海城 隍庙地段、广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、 广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。 ? 邵学文(1990a)对上文提及的南京夫子庙所在的秦淮风 光带旅游景观进行了研究。 7 ? 把城市游憩商业区(RBD)和CBD相提并论并加以 区别的是李蕾蕾(2019)在研究城市旅游形象的视 觉设计时提出的。 ? 黄震方、侯匡林(2019)研究了大城市商业游憩区 形成机制的中,初步建立了城市游憩商业区动力系 统结构模型。 ? 陶伟、李丽梅(2019)通过苏州实证性的研究指出, 城市游憩商业区在城市发展的整体态势下呈现为动 态的发展图景,形成一个游憩商业区(SRBD)系统。 ? 俞晟、何善波(2019)通过城市RBD的空司表现形 式、城市RBD的空间布局模式、城市RBD的空间分 布规律等三个方面来剖析城市游憩商业区的空司布 局特征。 ? 在国内,因为研究城市的学者往往把RBD的功能看 作是CBD众多功能中的一种,没有引起重视。 8 二、RBD与CBD的关系 ? 区位 ? 形态 ? 功能 9 三、城市RBD的特征及功能 1.以商业为基础 国内外一些著名游憩商业区,如巴黎的Carrousec,Galeries Lafayette 和Printemps Haussman游憩商业区,以及我国最著名的上海南京路-外 滩,都是以商业功能为第一位的,而不是以收售门票为主要特征且旅游 功能为第一的旅游区,是在商业基础上逐渐融入游憩功能,使游憩商业 区得到完善和发展。商业为RBD的形成提供充足的客源条件和基础设施 条件,是RBD形成的硬件条件。 2.游憩场所和设施占相当比例,公益性与商业化形式并存 城市游憩区大致分为社区和城区两级游憩设施系统。社区游憩设施 主要为居民服务,并有相当一部分是公益性的; 城区游憩设施则兼为市 民和外来游客服务,这一部分游憩设施是以商业化经营为主,而RBD主 要就是针对城区游憩系统而言的。 城区级内部的这种游憩特点决定了以城区级游憩系统为基础的RBD 具有的一个特点就是,游憩设施的数量和规模都远比社区级的大,档次 高,而且兼具公益性和商业化运作两种形式。公益性的主要面向当地居 民日常休闲,可以理解为对购物环境的补充和基本的基础设施条件,商 业化运作部分面向当地居民更高档次需求和外地游客。 10 3.服务对象为所有潜在客源,并以本地居民为基 础市场 城市是一个开放的空间,出于任何目的在城市停留的 外地人都是城市的潜在游客,只要有停留就有消费,就能 给该城市带来财富。在城市中,外地游客与当地居民共同 使用着城市中的一部分设施和场所。尤其是RBD,它往往 是城市的标志性地段和光环效应区,是外地人了解一个城 市的窗口。因而,外地人对RBD及其设施的利用率会远远 高于城市其它地方。 4.节假日游客高度聚集 RBD 内游客在节假日高度聚集的特征,也是RBD不 同于CBD的一个显著特征。因为CBD是以商业办公为主要 功能的区域,周末及节日期间办公功能的弱化,往往使得 成熟的CBD内显得相对冷清、甚至萧条;相反,RBD是以 零售商业、购物、娱乐休闲和旅游功能为主的区域,因而 在节假日具有更高的客流与聚集的可能性。 11 城市RBD的功能 ? 购物功能 ? 休闲功能 ? 旅游功能 12 四、城市RBD的类型 ? 大型的购物中心型(shopping mall) ? 特色购物步行街型 ? 旧城历史文化改造区型 ? 新城文化旅游区型 13 主题公园的概念、类型和特点 一、 基本概念 ?主题公园定义 主题公园是具有特定的主题,由人创造而成的舞 台化的休闲娱乐活动空间,是一种休闲娱乐产业。 14 主题公园具有下列特性: ? 主题公园是一种产业,其投资建设是一种企业行为; ? 主题公园是一种休闲娱乐空间; ? 主题公园必须有特定且易于了解的主题; ? 园中所有内容,包括实体环境的塑造、营运管理等都 是在该统一主题之下构成的; ? 主题公园是一种非日常化的、戏剧性的舞台空间,让 游客产生暂时摆脱现实时空的心理效果。 15 二、主题公园的类型 ? 主题公园的类型可以从多方面进行划分,但一 般或以主题内容进行划分,或以吸引范围进行 划分,或以规模大小进行划分。 16 以主题内容划分 ? 以花卉园艺为主题; ? 以专门铁路沿线开发新世界为主题; ? 以保存文化、历史为主题; ? 以异国地理环境,动植物特征为主题; ? 以博览会、博物馆为主题; ? 以童话幻想、科学、宇宙为主题。 17 以吸引范围划分 ? 具有国际吸引力的主题公园,如迪斯尼世界。 ? 具有区域吸引力(美国概念)或国家吸引力 (欧洲概念)的主题公园。 ? 具有地方吸引力的主题公园。 18 以规模大小划分 ? 大型主题公园 ? 小(微)型主题公园 19 三、主题公园的特点 ? 强烈的个性,普遍的适宜性 ? 被动游憩形式 ? 投入高,占地规模大 ? 高门票,高消费 20 专题:中国主题公园的演变 一、主题公园起源 ? 迪斯尼乐园的出现标志着主题公园的诞生。 ?1989年9月深圳锦绣中华的成功开业,标志 着中国主题公园的诞生。其成功之处在于: 投资1亿港币,一年即收回投资。 21 二、中国主题公园大发展 1989-2019期间在珠江 三 角 洲 共 有 17 个 主 题 公园开业: ?第1家为锦绣中华; ?第 2 家是 1991 年开业 的中国民俗文化村。 22 1993年深圳野生动物园开园 23 1994年世界之窗正式营业 24 2019年飞图梦幻影城(森美反斗乐园)开张 25 2019年世界大观新张 26 2019年圆明新园隆重开园 27 2019年底,香江野 生动物世界开业 28 2019年航天奇观开张 29 yidalidui/ xibanyadui/ 欢乐谷于2019年盛大开业 30 2000年开业的深圳海 洋世界 31 珠三角地区主要主题公园一览表 32 国内其他城市也在开发主题公园 ?无锡先后建成唐城和欧洲城,三国城和水浒城,还有镜 花缘、亚洲城、欢乐世界等; ?北京的世界公园和中华民族园; ?苏州落成苏州乐园。…… 拥有10个以上旅游主题公园的省市排名表 33 大发展后遗症——大倒退 ? 2019年,投资10亿元的福禄贝尔倒闭 ? 2019年,投资5亿元的番禺飞龙世界倒闭 ? 2019年,东方乐园停业 原因为何? …… 34 三、中国主题公园的现状特征 ? 从分布看,集中分布在珠江三角洲、长江三角 洲及北京地区; ? 从规模来看,占地及投资规模巨大; ? 从主题内容看,相同相似较多 ; ? 从收费来看,门票价格高。 中国主题公园客源市场特征 ? 主题公园的客源主要来自3小时车程内 ; ? 深圳锦绣中华、中国民俗文化村和世界之窗三 景区15%客源来自港澳地区 35 主题公园发展存在问题 ? 开业数年的老景区缺乏持续发展后劲 ? 重游率低 ? 业绩大幅下滑 ? 经营管理人才缺乏 36 四、中国主题公园发展的反思 反思之一:锦绣中华的成功是一个特殊案例 ?产品因素:No.1 效应 ?市场因素:填补需求空白 ?政治因素:89之后的教育题材,对外窗口 ?成本因素:土地政府划拨、投资控制得当 ?经营因素:国内 、境外两种票价 —初 期¥20、25( 国 内 游 客), HK、100 ( 海 外 游 客) —升 价 后¥30、35( 国 内 游 客), HK、110 ( 海 外 游 客) ?社会因素:公款消费 ?区位因素:深圳 37 反思之二:政府行为色彩浓重 ? 把特殊当一般 ? 企业盲目投资 ? 政府推波助澜 38 反思之三:将奢侈品当作一般消费品 ? 迪斯尼门票是美国中产阶层月收入的七十五分之一 ; ? 世界之窗、欢乐谷、锦绣中华目前门票是120元; ? 以月收入3000元计,我们的相对门票价格是迪斯尼 的3倍。 反思之四:投资形同赌博 ? 个别投资回报率高,利润巨大 ? 成功概率低,大部分亏损 39 五、迪斯尼进入中国的分析 迪斯尼全球网络布局 40 迪斯尼为什么落户香港? ? 资金因素 —迪斯尼“ 一毛不拔” 总投资141亿港元,特区政府需注资57亿,借款61 亿,迪斯尼负担23亿商业借款。另外,特区政府还要投 资136亿元进行基建工程建设。 —分成占大头 建成后特区政府只拥有57%股份,迪斯尼43%。 香港迪斯尼的管理权和专营权属美国迪斯尼公司。 ? 市场因素 —主要面对中国市场 —300HK$一张门票 —赚中国内地游客的钱 41 六、中国主题公园发展的思考 ?中国有能力投资超大型主题公园吗?! —仅从资金看,能! —从技术和品牌考量,难! ? 中国有市场能力维持迪斯尼吗?! —目前中国主题公园的游客重游率比较低, 一个超 大型主题公园要成功,开业几年后将主要依赖主要居 民和次要居民市场之外的三级市场。也就是说,需要 全国性的市场来支撑一个超大型主题公园。 —有可能维持一个,如果重复布局,势将难以维持。 ? 可行性报告真的可行吗?! ? 中国能承担如此高风险的投资吗?! 42 可行性报告的误区 ?简单地套用美国和日本的超大型主题公园市场规律 美国和日本超大型主题公园的主要居民市场(0~1小 时车程范围内)普及率为33%,次要居民市场(1~2小时 车程范围内)为31%。这意味着主要居民市场每年均有33 %的人、次要居民市场每年均有31%的人到主题公园,重 游率非常高,且主要居民市场和次要居民市场占到总游客 量的60~70%左右,其最主要原因是门票价格相对于居民 的人均收入比较低。 ?过高估计国内游客的消费能力 ?地方政府插手,非市场因素干扰 43 投资的风险 ? 投资的风险主要在国内地方政府 ? 迪斯尼和好莱坞影城都是“一毛不拔” 的铁公 鸡 44 主题公园布局的影响因素 ? 影响主题公园布局的主要因素 · 客源市场和交通条件 · 区域经济发展水平 · 城市旅游感知形象 · 空间集聚和竞争 · 决策者行为 45 一、客源市场和交通条件 ? 客源市场 主题公园要求选址在经济发达、流动人口多 的大城市和特大城市,以保证有良好的客源市场 条件。 ? 交通条件 主题公园所在的城市除了客源市场条件好以 外,还必须有良好的城市对外公共交通,也即可 进入性(accessibility)要好。 46 二、区域经济发展水平 ? 区域经济发展水平在两方面影响主题公园的发 展,一方面是投资规模,另一方面是游客的消 费水平。 47 三、城市旅游感知形象 ? 城市旅游形象概念 城市旅游形象是指城市旅游者在游览城市的过程 中通过对城市环境形体(硬件)的观赏和市民素质、 民俗民风、服务态度等(软件)的体验所产生的城市 总体印象 城市旅游形象是一个综合概念,它反映的 是整个城市作为旅游产品的特色和综合质量等级。 48 城市旅游感知形象的影响 ? 城市的旅游感知形象对旅游者的决策行为影 响很大。 ? 城市旅游感知形象,主要影响的是大、中尺 度(即二级和三级客源市场)旅游者的决策 行为。 49 四、空间集聚和竞争 ? 主题公园的空间集聚一般指主题公园在同一城 市的集聚,多个主题公园在空间上集聚,可以 增加这一地区的总体吸引力,同时也产生空间 竞争,使游客分流。 ? 但是,主题公园是一种高投入的旅游项目,维 持费用高,要求的门槛游客量也较高。 50 五、决策者行为 ? 决策者行为关系到两个层次 ?投资者的决策行为 ?政府的决策行为 51 投资者决策行为 ? 投资者决策行为首先是宏观区位的选择,在此 基础上从两方面影响主题公园的发展,一是投 资规模,二是主题选择。 ? 投资规模与投资者的经济实力和经营方针战略 联系在一起,同时与主题选择密切相关。 ? 在一定的客源市场、交通条件、区域经济发展 水平等背景下,主题公园开发成功与否的关键 是主题的选择。 52 政府决策行为 ? 目前,各地政府都将旅游业摆在发展第三产 业的重要位置,因此各级政府对旅游投资都 给予扶持和优惠政策,甚至在基础设施方面 给予配套,这对主题公园的经营成本有很大 影响。 53 六、影响因素系统分析 客观因素主要包括二个必要条件和 二个限制条件 : 必要条件: ? 客源市场和交通条件 ? 区域的经济发展水平 限制条件: ? 城市的旅游感知形象 ? 主题公园的空间集聚和竞争 54 ? 主观因素: ? 投资者的决策行为和政府的决策行为。 ? 投资者的决策行为包括宏观区位确定、微观选址、 投资规模和主题选择。 ? 政府的决策行为重要的是关系到主题公园的微观选 址(土地获取),以及基础设施的配套等优惠条件。 ? 影响主题公园发展因素的相互关系系统分析见 下图: 55 城市与 区域感 知形象 限制条件 必要条件 影响因素 投资决策行为; 宏观区位、投资 规模、主题选择、 微观定位 客源市场 主题公园 关 与交通 条件 宏观选址 键 因 必要条件 素 主题公园微观 区域经济发展水平:投 资能力、消费能力 选址与主题内容 主题公园 经营 政府决策行为: 微观区位 客超 量过 门 客低 量于 门 空间集聚与 竞争 限制条件 影响因素 槛 游 主题公园 生存发展 槛 游 主题公园 衰亡 56 华侨城主题公园的优势与劣势 一、优势分析 ? 客源市场 ? 城市旅游形象 ? 可进入性 …… 二、劣势分析 ? 季节性 ? 集中度 ? 空间集聚与竞争 …… 三、与香港迪斯尼的竞争与合作 …… 57 yidalidui/ xibanyadui/ 谢谢

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  中国主题公园发展现状共58页_军事/政治_人文社科_专业资料。城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanya



  中国主题公园发展现状共58页_军事/政治_人文社科_专业资料。城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanya

  城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanyadui/ 二、城市旅游研究的内容 通过市场营销(社会媒体、 旅游设施供给 消费者需求 宣传材料)来刺激需求 城市旅游吸引力 空 间 旅游体验 旅游动机 旅游需求 对旅游服务/产品的消费 住宿设施 与 饮食设施 功 购物设施 交通设施 能 集 聚 娱乐设施 对环境、文化、社会的影响 (客源地、路途中、目的地) 游憩商 业区 (RBD) 旅游者的旅游体验 顾客反馈 满意程度调查 公共/私人部门 管理、市场营销、规划、开发与发展 2 三、城市旅游吸引(资源)体系 ? 城市旅游吸引(资源)要素 ? 城市旅游吸引(资源)建设的主要内容 ① 会议与展览 ② 步行街 ③ CBD ④ RBD 3 城市游憩商业区(RBD) 一、RBD概念 ? RBD是英文Recreational Business District的缩写,直 译为“游憩商业区”,也可译为“旅游商业区”、 “休闲商务区”等。 ? 根据Stephen L. J. Smith(1990)(《游憩与闲暇研究 的概念词典》(Dictionary of Concepts Recreation and Leisure Studies)),RBD的定义为:建立在城镇与城 市里,由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃 摊档等高度集中组成,吸引了大量旅游者的一个特定 零售商业区。部分对RBD的研究是在风景旅游地进行 的,因为旅游的发展使旅游地附近慢慢形成了城镇。 4 ? RBD的研究时间并不长。1958年,Barret深化对滨海旅 游地的分析,认为滨海旅游地的住宿、饮食、娱乐、商 业各项旅游设施趋向于集中布局,并具有明显向中心区 集中的趋势。其意义在于把城市地理学的某些理论应用 于旅游、游憩的研究中。 ? 城市游憩商业区(RBD)作为城市中一种新的功能区已 逐渐成为城市新的空间要素,为旅游者、本地及周边地 区的居民提供了旅游、休闲、娱乐、购物等功能,并成 为城市旅游系统的重要组成部分。 ? 1970年,C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅游区的购 物问题时首次提出RBD,用之描述这类旅游地的结构和 功能特性。他们给RBD的定义是:所谓的RBD就是为 季节性涌入城市的游客的需要,城市内集中布置饭店、 娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。 5 ? V. Taylor(1975)用宾馆及其他旅游接待设施,如咖啡店、 古董店、剧院、服务站、游乐园、饭店、公共浴室和公共水 族馆的分布来定义RBD。以南非的东伦敦为例,把上述设施 的建筑面积占街区建筑面积50%以上的城市街区,在地图上 表示出来,得到RBD是一长条形,游憩活动主要集中在海滨, 其后的边缘区主要为旅游接待设施,特别是提供餐饮服务的 寄宿处。这是早期对RBD的研究。 ? 80年代末90年代初,学者们开始真正重视城市旅游问题 , RBD的含义也扩展到城市旅游研究中,并试图以此解释城市 里以旅游者为导向的城市功能应如何布局与分布的问题。 Pearce(1989)对70年代RBD的研究进行了影响深远的评论, 而Meyer Arendt(1990)则把这一理论运用到墨西哥湾海湾 滨海旅游胜地作个案研究,对理论有所补充。R. W. Bulter ( 1991 ) 在 研 究 加 拿 大 西 埃 德 蒙 顿 特 购 物 中 心 ( West Edmonton Mall,WEM)的旅游与购物的关系时也使用了这 一概念。他认为购物作为一种旅游活动的地位日益重要,像 WEM这样一座世界最大的超大型购物中心,应该被视为旅游 吸引物,它最突出的特点就是其惊人的规模和多种多样的休 闲设施。但他对RBD的理论没有很大的补充。 6 ? 国内学术界,保继刚(2019)在探讨深圳华侨城城区发展 模式时,提出以旅游业(主题公园)带动城区全面发展, 使该区域发展为一个旅游商业区(RBD),这是第一次在 国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念,并预见它可能 成为新的城市功能区。 ? 保继刚、古诗韵(2019)初步研究了城市RBD的概念、 研究进展、类型和功能等问题;并认为中国目前已经形成 城市RBD的雏形的区域包括江苏南京夫子庙地段、上海城 隍庙地段、广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、 广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。 ? 邵学文(1990a)对上文提及的南京夫子庙所在的秦淮风 光带旅游景观进行了研究。 7 ? 把城市游憩商业区(RBD)和CBD相提并论并加以 区别的是李蕾蕾(2019)在研究城市旅游形象的视 觉设计时提出的。 ? 黄震方、侯匡林(2019)研究了大城市商业游憩区 形成机制的中,初步建立了城市游憩商业区动力系 统结构模型。 ? 陶伟、李丽梅(2019)通过苏州实证性的研究指出, 城市游憩商业区在城市发展的整体态势下呈现为动 态的发展图景,形成一个游憩商业区(SRBD)系统。 ? 俞晟、何善波(2019)通过城市RBD的空司表现形 式、城市RBD的空间布局模式、城市RBD的空间分 布规律等三个方面来剖析城市游憩商业区的空司布 局特征。 ? 在国内,因为研究城市的学者往往把RBD的功能看 作是CBD众多功能中的一种,没有引起重视。 8 二、RBD与CBD的关系 ? 区位 ? 形态 ? 功能 9 三、城市RBD的特征及功能 1.以商业为基础 国内外一些著名游憩商业区,如巴黎的Carrousec,Galeries Lafayette 和Printemps Haussman游憩商业区,以及我国最著名的上海南京路-外 滩,都是以商业功能为第一位的,而不是以收售门票为主要特征且旅游 功能为第一的旅游区,是在商业基础上逐渐融入游憩功能,使游憩商业 区得到完善和发展。商业为RBD的形成提供充足的客源条件和基础设施 条件,是RBD形成的硬件条件。 2.游憩场所和设施占相当比例,公益性与商业化形式并存 城市游憩区大致分为社区和城区两级游憩设施系统。社区游憩设施 主要为居民服务,并有相当一部分是公益性的; 城区游憩设施则兼为市 民和外来游客服务,这一部分游憩设施是以商业化经营为主,而RBD主 要就是针对城区游憩系统而言的。 城区级内部的这种游憩特点决定了以城区级游憩系统为基础的RBD 具有的一个特点就是,游憩设施的数量和规模都远比社区级的大,档次 高,而且兼具公益性和商业化运作两种形式。公益性的主要面向当地居 民日常休闲,可以理解为对购物环境的补充和基本的基础设施条件,商 业化运作部分面向当地居民更高档次需求和外地游客。 10 3.服务对象为所有潜在客源,并以本地居民为基 础市场 城市是一个开放的空间,出于任何目的在城市停留的 外地人都是城市的潜在游客,只要有停留就有消费,就能 给该城市带来财富。在城市中,外地游客与当地居民共同 使用着城市中的一部分设施和场所。尤其是RBD,它往往 是城市的标志性地段和光环效应区,是外地人了解一个城 市的窗口。因而,外地人对RBD及其设施的利用率会远远 高于城市其它地方。 4.节假日游客高度聚集 RBD 内游客在节假日高度聚集的特征,也是RBD不 同于CBD的一个显著特征。因为CBD是以商业办公为主要 功能的区域,周末及节日期间办公功能的弱化,往往使得 成熟的CBD内显得相对冷清、甚至萧条;相反,RBD是以 零售商业、购物、娱乐休闲和旅游功能为主的区域,因而 在节假日具有更高的客流与聚集的可能性。 11 城市RBD的功能 ? 购物功能 ? 休闲功能 ? 旅游功能 12 四、城市RBD的类型 ? 大型的购物中心型(shopping mall) ? 特色购物步行街型 ? 旧城历史文化改造区型 ? 新城文化旅游区型 13 主题公园的概念、类型和特点 一、 基本概念 ?主题公园定义 主题公园是具有特定的主题,由人创造而成的舞 台化的休闲娱乐活动空间,是一种休闲娱乐产业。 14 主题公园具有下列特性: ? 主题公园是一种产业,其投资建设是一种企业行为; ? 主题公园是一种休闲娱乐空间; ? 主题公园必须有特定且易于了解的主题; ? 园中所有内容,包括实体环境的塑造、营运管理等都 是在该统一主题之下构成的; ? 主题公园是一种非日常化的、戏剧性的舞台空间,让 游客产生暂时摆脱现实时空的心理效果。 15 二、主题公园的类型 ? 主题公园的类型可以从多方面进行划分,但一 般或以主题内容进行划分,或以吸引范围进行 划分,或以规模大小进行划分。 16 以主题内容划分 ? 以花卉园艺为主题; ? 以专门铁路沿线开发新世界为主题; ? 以保存文化、历史为主题; ? 以异国地理环境,动植物特征为主题; ? 以博览会、博物馆为主题; ? 以童话幻想、科学、宇宙为主题。 17 以吸引范围划分 ? 具有国际吸引力的主题公园,如迪斯尼世界。 ? 具有区域吸引力(美国概念)或国家吸引力 (欧洲概念)的主题公园。 ? 具有地方吸引力的主题公园。 18 以规模大小划分 ? 大型主题公园 ? 小(微)型主题公园 19 三、主题公园的特点 ? 强烈的个性,普遍的适宜性 ? 被动游憩形式 ? 投入高,占地规模大 ? 高门票,高消费 20 专题:中国主题公园的演变 一、主题公园起源 ? 迪斯尼乐园的出现标志着主题公园的诞生。 ?1989年9月深圳锦绣中华的成功开业,标志 着中国主题公园的诞生。其成功之处在于: 投资1亿港币,一年即收回投资。 21 二、中国主题公园大发展 1989-2019期间在珠江 三 角 洲 共 有 17 个 主 题 公园开业: ?第1家为锦绣中华; ?第 2 家是 1991 年开业 的中国民俗文化村。 22 1993年深圳野生动物园开园 23 1994年世界之窗正式营业 24 2019年飞图梦幻影城(森美反斗乐园)开张 25 2019年世界大观新张 26 2019年圆明新园隆重开园 27 2019年底,香江野 生动物世界开业 28 2019年航天奇观开张 29 yidalidui/ xibanyadui/ 欢乐谷于2019年盛大开业 30 2000年开业的深圳海 洋世界 31 珠三角地区主要主题公园一览表 32 国内其他城市也在开发主题公园 ?无锡先后建成唐城和欧洲城,三国城和水浒城,还有镜 花缘、亚洲城、欢乐世界等; ?北京的世界公园和中华民族园; ?苏州落成苏州乐园。…… 拥有10个以上旅游主题公园的省市排名表 33 大发展后遗症——大倒退 ? 2019年,投资10亿元的福禄贝尔倒闭 ? 2019年,投资5亿元的番禺飞龙世界倒闭 ? 2019年,东方乐园停业 原因为何? …… 34 三、中国主题公园的现状特征 ? 从分布看,集中分布在珠江三角洲、长江三角 洲及北京地区; ? 从规模来看,占地及投资规模巨大; ? 从主题内容看,相同相似较多 ; ? 从收费来看,门票价格高。 中国主题公园客源市场特征 ? 主题公园的客源主要来自3小时车程内 ; ? 深圳锦绣中华、中国民俗文化村和世界之窗三 景区15%客源来自港澳地区 35 主题公园发展存在问题 ? 开业数年的老景区缺乏持续发展后劲 ? 重游率低 ? 业绩大幅下滑 ? 经营管理人才缺乏 36 四、中国主题公园发展的反思 反思之一:锦绣中华的成功是一个特殊案例 ?产品因素:No.1 效应 ?市场因素:填补需求空白 ?政治因素:89之后的教育题材,对外窗口 ?成本因素:土地政府划拨、投资控制得当 ?经营因素:国内 、境外两种票价 —初 期¥20、25( 国 内 游 客), HK、100 ( 海 外 游 客) —升 价 后¥30、35( 国 内 游 客), HK、110 ( 海 外 游 客) ?社会因素:公款消费 ?区位因素:深圳 37 反思之二:政府行为色彩浓重 ? 把特殊当一般 ? 企业盲目投资 ? 政府推波助澜 38 反思之三:将奢侈品当作一般消费品 ? 迪斯尼门票是美国中产阶层月收入的七十五分之一 ; ? 世界之窗、欢乐谷、锦绣中华目前门票是120元; ? 以月收入3000元计,我们的相对门票价格是迪斯尼 的3倍。 反思之四:投资形同赌博 ? 个别投资回报率高,利润巨大 ? 成功概率低,大部分亏损 39 五、迪斯尼进入中国的分析 迪斯尼全球网络布局 40 迪斯尼为什么落户香港? ? 资金因素 —迪斯尼“ 一毛不拔” 总投资141亿港元,特区政府需注资57亿,借款61 亿,迪斯尼负担23亿商业借款。另外,特区政府还要投 资136亿元进行基建工程建设。 —分成占大头 建成后特区政府只拥有57%股份,迪斯尼43%。 香港迪斯尼的管理权和专营权属美国迪斯尼公司。 ? 市场因素 —主要面对中国市场 —300HK$一张门票 —赚中国内地游客的钱 41 六、中国主题公园发展的思考 ?中国有能力投资超大型主题公园吗?! —仅从资金看,能! —从技术和品牌考量,难! ? 中国有市场能力维持迪斯尼吗?! —目前中国主题公园的游客重游率比较低, 一个超 大型主题公园要成功,开业几年后将主要依赖主要居 民和次要居民市场之外的三级市场。也就是说,需要 全国性的市场来支撑一个超大型主题公园。 —有可能维持一个,如果重复布局,势将难以维持。 ? 可行性报告真的可行吗?! ? 中国能承担如此高风险的投资吗?! 42 可行性报告的误区 ?简单地套用美国和日本的超大型主题公园市场规律 美国和日本超大型主题公园的主要居民市场(0~1小 时车程范围内)普及率为33%,次要居民市场(1~2小时 车程范围内)为31%。这意味着主要居民市场每年均有33 %的人、次要居民市场每年均有31%的人到主题公园,重 游率非常高,且主要居民市场和次要居民市场占到总游客 量的60~70%左右,其最主要原因是门票价格相对于居民 的人均收入比较低。 ?过高估计国内游客的消费能力 ?地方政府插手,非市场因素干扰 43 投资的风险 ? 投资的风险主要在国内地方政府 ? 迪斯尼和好莱坞影城都是“一毛不拔” 的铁公 鸡 44 主题公园布局的影响因素 ? 影响主题公园布局的主要因素 · 客源市场和交通条件 · 区域经济发展水平 · 城市旅游感知形象 · 空间集聚和竞争 · 决策者行为 45 一、客源市场和交通条件 ? 客源市场 主题公园要求选址在经济发达、流动人口多 的大城市和特大城市,以保证有良好的客源市场 条件。 ? 交通条件 主题公园所在的城市除了客源市场条件好以 外,还必须有良好的城市对外公共交通,也即可 进入性(accessibility)要好。 46 二、区域经济发展水平 ? 区域经济发展水平在两方面影响主题公园的发 展,一方面是投资规模,另一方面是游客的消 费水平。 47 三、城市旅游感知形象 ? 城市旅游形象概念 城市旅游形象是指城市旅游者在游览城市的过程 中通过对城市环境形体(硬件)的观赏和市民素质、 民俗民风、服务态度等(软件)的体验所产生的城市 总体印象 城市旅游形象是一个综合概念,它反映的 是整个城市作为旅游产品的特色和综合质量等级。 48 城市旅游感知形象的影响 ? 城市的旅游感知形象对旅游者的决策行为影 响很大。 ? 城市旅游感知形象,主要影响的是大、中尺 度(即二级和三级客源市场)旅游者的决策 行为。 49 四、空间集聚和竞争 ? 主题公园的空间集聚一般指主题公园在同一城 市的集聚,多个主题公园在空间上集聚,可以 增加这一地区的总体吸引力,同时也产生空间 竞争,使游客分流。 ? 但是,主题公园是一种高投入的旅游项目,维 持费用高,要求的门槛游客量也较高。 50 五、决策者行为 ? 决策者行为关系到两个层次 ?投资者的决策行为 ?政府的决策行为 51 投资者决策行为 ? 投资者决策行为首先是宏观区位的选择,在此 基础上从两方面影响主题公园的发展,一是投 资规模,二是主题选择。 ? 投资规模与投资者的经济实力和经营方针战略 联系在一起,同时与主题选择密切相关。 ? 在一定的客源市场、交通条件、区域经济发展 水平等背景下,主题公园开发成功与否的关键 是主题的选择。 52 政府决策行为 ? 目前,各地政府都将旅游业摆在发展第三产 业的重要位置,因此各级政府对旅游投资都 给予扶持和优惠政策,甚至在基础设施方面 给予配套,这对主题公园的经营成本有很大 影响。 53 六、影响因素系统分析 客观因素主要包括二个必要条件和 二个限制条件 : 必要条件: ? 客源市场和交通条件 ? 区域的经济发展水平 限制条件: ? 城市的旅游感知形象 ? 主题公园的空间集聚和竞争 54 ? 主观因素: ? 投资者的决策行为和政府的决策行为。 ? 投资者的决策行为包括宏观区位确定、微观选址、 投资规模和主题选择。 ? 政府的决策行为重要的是关系到主题公园的微观选 址(土地获取),以及基础设施的配套等优惠条件。 ? 影响主题公园发展因素的相互关系系统分析见 下图: 55 城市与 区域感 知形象 限制条件 必要条件 影响因素 投资决策行为; 宏观区位、投资 规模、主题选择、 微观定位 客源市场 主题公园 关 与交通 条件 宏观选址 键 因 必要条件 素 主题公园微观 区域经济发展水平:投 资能力、消费能力 选址与主题内容 主题公园 经营 政府决策行为: 微观区位 客超 量过 门 客低 量于 门 空间集聚与 竞争 限制条件 影响因素 槛 游 主题公园 生存发展 槛 游 主题公园 衰亡 56 华侨城主题公园的优势与劣势 一、优势分析 ? 客源市场 ? 城市旅游形象 ? 可进入性 …… 二、劣势分析 ? 季节性 ? 集中度 ? 空间集聚与竞争 …… 三、与香港迪斯尼的竞争与合作 …… 57 yidalidui/ xibanyadui/ 谢谢



  中国主题公园发展现状共58页_军事/政治_人文社科_专业资料。城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanya

  城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanyadui/ 二、城市旅游研究的内容 通过市场营销(社会媒体、 旅游设施供给 消费者需求 宣传材料)来刺激需求 城市旅游吸引力 空 间 旅游体验 旅游动机 旅游需求 对旅游服务/产品的消费 住宿设施 与 饮食设施 功 购物设施 交通设施 能 集 聚 娱乐设施 对环境、文化、社会的影响 (客源地、路途中、目的地) 游憩商 业区 (RBD) 旅游者的旅游体验 顾客反馈 满意程度调查 公共/私人部门 管理、市场营销、规划、开发与发展 2 三、城市旅游吸引(资源)体系 ? 城市旅游吸引(资源)要素 ? 城市旅游吸引(资源)建设的主要内容 ① 会议与展览 ② 步行街 ③ CBD ④ RBD 3 城市游憩商业区(RBD) 一、RBD概念 ? RBD是英文Recreational Business District的缩写,直 译为“游憩商业区”,也可译为“旅游商业区”、 “休闲商务区”等。 ? 根据Stephen L. J. Smith(1990)(《游憩与闲暇研究 的概念词典》(Dictionary of Concepts Recreation and Leisure Studies)),RBD的定义为:建立在城镇与城 市里,由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃 摊档等高度集中组成,吸引了大量旅游者的一个特定 零售商业区。部分对RBD的研究是在风景旅游地进行 的,因为旅游的发展使旅游地附近慢慢形成了城镇。 4 ? RBD的研究时间并不长。1958年,Barret深化对滨海旅 游地的分析,认为滨海旅游地的住宿、饮食、娱乐、商 业各项旅游设施趋向于集中布局,并具有明显向中心区 集中的趋势。其意义在于把城市地理学的某些理论应用 于旅游、游憩的研究中。 ? 城市游憩商业区(RBD)作为城市中一种新的功能区已 逐渐成为城市新的空间要素,为旅游者、本地及周边地 区的居民提供了旅游、休闲、娱乐、购物等功能,并成 为城市旅游系统的重要组成部分。 ? 1970年,C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅游区的购 物问题时首次提出RBD,用之描述这类旅游地的结构和 功能特性。他们给RBD的定义是:所谓的RBD就是为 季节性涌入城市的游客的需要,城市内集中布置饭店、 娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。 5 ? V. Taylor(1975)用宾馆及其他旅游接待设施,如咖啡店、 古董店、剧院、服务站、游乐园、饭店、公共浴室和公共水 族馆的分布来定义RBD。以南非的东伦敦为例,把上述设施 的建筑面积占街区建筑面积50%以上的城市街区,在地图上 表示出来,得到RBD是一长条形,游憩活动主要集中在海滨, 其后的边缘区主要为旅游接待设施,特别是提供餐饮服务的 寄宿处。这是早期对RBD的研究。 ? 80年代末90年代初,学者们开始真正重视城市旅游问题 , RBD的含义也扩展到城市旅游研究中,并试图以此解释城市 里以旅游者为导向的城市功能应如何布局与分布的问题。 Pearce(1989)对70年代RBD的研究进行了影响深远的评论, 而Meyer Arendt(1990)则把这一理论运用到墨西哥湾海湾 滨海旅游胜地作个案研究,对理论有所补充。R. W. Bulter ( 1991 ) 在 研 究 加 拿 大 西 埃 德 蒙 顿 特 购 物 中 心 ( West Edmonton Mall,WEM)的旅游与购物的关系时也使用了这 一概念。他认为购物作为一种旅游活动的地位日益重要,像 WEM这样一座世界最大的超大型购物中心,应该被视为旅游 吸引物,它最突出的特点就是其惊人的规模和多种多样的休 闲设施。但他对RBD的理论没有很大的补充。 6 ? 国内学术界,保继刚(2019)在探讨深圳华侨城城区发展 模式时,提出以旅游业(主题公园)带动城区全面发展, 使该区域发展为一个旅游商业区(RBD),这是第一次在 国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念,并预见它可能 成为新的城市功能区。 ? 保继刚、古诗韵(2019)初步研究了城市RBD的概念、 研究进展、类型和功能等问题;并认为中国目前已经形成 城市RBD的雏形的区域包括江苏南京夫子庙地段、上海城 隍庙地段、广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、 广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。 ? 邵学文(1990a)对上文提及的南京夫子庙所在的秦淮风 光带旅游景观进行了研究。 7 ? 把城市游憩商业区(RBD)和CBD相提并论并加以 区别的是李蕾蕾(2019)在研究城市旅游形象的视 觉设计时提出的。 ? 黄震方、侯匡林(2019)研究了大城市商业游憩区 形成机制的中,初步建立了城市游憩商业区动力系 统结构模型。 ? 陶伟、李丽梅(2019)通过苏州实证性的研究指出, 城市游憩商业区在城市发展的整体态势下呈现为动 态的发展图景,形成一个游憩商业区(SRBD)系统。 ? 俞晟、何善波(2019)通过城市RBD的空司表现形 式、城市RBD的空间布局模式、城市RBD的空间分 布规律等三个方面来剖析城市游憩商业区的空司布 局特征。 ? 在国内,因为研究城市的学者往往把RBD的功能看 作是CBD众多功能中的一种,没有引起重视。 8 二、RBD与CBD的关系 ? 区位 ? 形态 ? 功能 9 三、城市RBD的特征及功能 1.以商业为基础 国内外一些著名游憩商业区,如巴黎的Carrousec,Galeries Lafayette 和Printemps Haussman游憩商业区,以及我国最著名的上海南京路-外 滩,都是以商业功能为第一位的,而不是以收售门票为主要特征且旅游 功能为第一的旅游区,是在商业基础上逐渐融入游憩功能,使游憩商业 区得到完善和发展。商业为RBD的形成提供充足的客源条件和基础设施 条件,是RBD形成的硬件条件。 2.游憩场所和设施占相当比例,公益性与商业化形式并存 城市游憩区大致分为社区和城区两级游憩设施系统。社区游憩设施 主要为居民服务,并有相当一部分是公益性的; 城区游憩设施则兼为市 民和外来游客服务,这一部分游憩设施是以商业化经营为主,而RBD主 要就是针对城区游憩系统而言的。 城区级内部的这种游憩特点决定了以城区级游憩系统为基础的RBD 具有的一个特点就是,游憩设施的数量和规模都远比社区级的大,档次 高,而且兼具公益性和商业化运作两种形式。公益性的主要面向当地居 民日常休闲,可以理解为对购物环境的补充和基本的基础设施条件,商 业化运作部分面向当地居民更高档次需求和外地游客。 10 3.服务对象为所有潜在客源,并以本地居民为基 础市场 城市是一个开放的空间,出于任何目的在城市停留的 外地人都是城市的潜在游客,只要有停留就有消费,就能 给该城市带来财富。在城市中,外地游客与当地居民共同 使用着城市中的一部分设施和场所。尤其是RBD,它往往 是城市的标志性地段和光环效应区,是外地人了解一个城 市的窗口。因而,外地人对RBD及其设施的利用率会远远 高于城市其它地方。 4.节假日游客高度聚集 RBD 内游客在节假日高度聚集的特征,也是RBD不 同于CBD的一个显著特征。因为CBD是以商业办公为主要 功能的区域,周末及节日期间办公功能的弱化,往往使得 成熟的CBD内显得相对冷清、甚至萧条;相反,RBD是以 零售商业、购物、娱乐休闲和旅游功能为主的区域,因而 在节假日具有更高的客流与聚集的可能性。 11 城市RBD的功能 ? 购物功能 ? 休闲功能 ? 旅游功能 12 四、城市RBD的类型 ? 大型的购物中心型(shopping mall) ? 特色购物步行街型 ? 旧城历史文化改造区型 ? 新城文化旅游区型 13 主题公园的概念、类型和特点 一、 基本概念 ?主题公园定义 主题公园是具有特定的主题,由人创造而成的舞 台化的休闲娱乐活动空间,是一种休闲娱乐产业。 14 主题公园具有下列特性: ? 主题公园是一种产业,其投资建设是一种企业行为; ? 主题公园是一种休闲娱乐空间; ? 主题公园必须有特定且易于了解的主题; ? 园中所有内容,包括实体环境的塑造、营运管理等都 是在该统一主题之下构成的; ? 主题公园是一种非日常化的、戏剧性的舞台空间,让 游客产生暂时摆脱现实时空的心理效果。 15 二、主题公园的类型 ? 主题公园的类型可以从多方面进行划分,但一 般或以主题内容进行划分,或以吸引范围进行 划分,或以规模大小进行划分。 16 以主题内容划分 ? 以花卉园艺为主题; ? 以专门铁路沿线开发新世界为主题; ? 以保存文化、历史为主题; ? 以异国地理环境,动植物特征为主题; ? 以博览会、博物馆为主题; ? 以童话幻想、科学、宇宙为主题。 17 以吸引范围划分 ? 具有国际吸引力的主题公园,如迪斯尼世界。 ? 具有区域吸引力(美国概念)或国家吸引力 (欧洲概念)的主题公园。 ? 具有地方吸引力的主题公园。 18 以规模大小划分 ? 大型主题公园 ? 小(微)型主题公园 19 三、主题公园的特点 ? 强烈的个性,普遍的适宜性 ? 被动游憩形式 ? 投入高,占地规模大 ? 高门票,高消费 20 专题:中国主题公园的演变 一、主题公园起源 ? 迪斯尼乐园的出现标志着主题公园的诞生。 ?1989年9月深圳锦绣中华的成功开业,标志 着中国主题公园的诞生。其成功之处在于: 投资1亿港币,一年即收回投资。 21 二、中国主题公园大发展 1989-2019期间在珠江 三 角 洲 共 有 17 个 主 题 公园开业: ?第1家为锦绣中华; ?第 2 家是 1991 年开业 的中国民俗文化村。 22 1993年深圳野生动物园开园 23 1994年世界之窗正式营业 24 2019年飞图梦幻影城(森美反斗乐园)开张 25 2019年世界大观新张 26 2019年圆明新园隆重开园 27 2019年底,香江野 生动物世界开业 28 2019年航天奇观开张 29 yidalidui/ xibanyadui/ 欢乐谷于2019年盛大开业 30 2000年开业的深圳海 洋世界 31 珠三角地区主要主题公园一览表 32 国内其他城市也在开发主题公园 ?无锡先后建成唐城和欧洲城,三国城和水浒城,还有镜 花缘、亚洲城、欢乐世界等; ?北京的世界公园和中华民族园; ?苏州落成苏州乐园。…… 拥有10个以上旅游主题公园的省市排名表 33 大发展后遗症——大倒退 ? 2019年,投资10亿元的福禄贝尔倒闭 ? 2019年,投资5亿元的番禺飞龙世界倒闭 ? 2019年,东方乐园停业 原因为何? …… 34 三、中国主题公园的现状特征 ? 从分布看,集中分布在珠江三角洲、长江三角 洲及北京地区; ? 从规模来看,占地及投资规模巨大; ? 从主题内容看,相同相似较多 ; ? 从收费来看,门票价格高。 中国主题公园客源市场特征 ? 主题公园的客源主要来自3小时车程内 ; ? 深圳锦绣中华、中国民俗文化村和世界之窗三 景区15%客源来自港澳地区 35 主题公园发展存在问题 ? 开业数年的老景区缺乏持续发展后劲 ? 重游率低 ? 业绩大幅下滑 ? 经营管理人才缺乏 36 四、中国主题公园发展的反思 反思之一:锦绣中华的成功是一个特殊案例 ?产品因素:No.1 效应 ?市场因素:填补需求空白 ?政治因素:89之后的教育题材,对外窗口 ?成本因素:土地政府划拨、投资控制得当 ?经营因素:国内 、境外两种票价 —初 期¥20、25( 国 内 游 客), HK、100 ( 海 外 游 客) —升 价 后¥30、35( 国 内 游 客), HK、110 ( 海 外 游 客) ?社会因素:公款消费 ?区位因素:深圳 37 反思之二:政府行为色彩浓重 ? 把特殊当一般 ? 企业盲目投资 ? 政府推波助澜 38 反思之三:将奢侈品当作一般消费品 ? 迪斯尼门票是美国中产阶层月收入的七十五分之一 ; ? 世界之窗、欢乐谷、锦绣中华目前门票是120元; ? 以月收入3000元计,我们的相对门票价格是迪斯尼 的3倍。 反思之四:投资形同赌博 ? 个别投资回报率高,利润巨大 ? 成功概率低,大部分亏损 39 五、迪斯尼进入中国的分析 迪斯尼全球网络布局 40 迪斯尼为什么落户香港? ? 资金因素 —迪斯尼“ 一毛不拔” 总投资141亿港元,特区政府需注资57亿,借款61 亿,迪斯尼负担23亿商业借款。另外,特区政府还要投 资136亿元进行基建工程建设。 —分成占大头 建成后特区政府只拥有57%股份,迪斯尼43%。 香港迪斯尼的管理权和专营权属美国迪斯尼公司。 ? 市场因素 —主要面对中国市场 —300HK$一张门票 —赚中国内地游客的钱 41 六、中国主题公园发展的思考 ?中国有能力投资超大型主题公园吗?! —仅从资金看,能! —从技术和品牌考量,难! ? 中国有市场能力维持迪斯尼吗?! —目前中国主题公园的游客重游率比较低, 一个超 大型主题公园要成功,开业几年后将主要依赖主要居 民和次要居民市场之外的三级市场。也就是说,需要 全国性的市场来支撑一个超大型主题公园。 —有可能维持一个,如果重复布局,势将难以维持。 ? 可行性报告真的可行吗?! ? 中国能承担如此高风险的投资吗?! 42 可行性报告的误区 ?简单地套用美国和日本的超大型主题公园市场规律 美国和日本超大型主题公园的主要居民市场(0~1小 时车程范围内)普及率为33%,次要居民市场(1~2小时 车程范围内)为31%。这意味着主要居民市场每年均有33 %的人、次要居民市场每年均有31%的人到主题公园,重 游率非常高,且主要居民市场和次要居民市场占到总游客 量的60~70%左右,其最主要原因是门票价格相对于居民 的人均收入比较低。 ?过高估计国内游客的消费能力 ?地方政府插手,非市场因素干扰 43 投资的风险 ? 投资的风险主要在国内地方政府 ? 迪斯尼和好莱坞影城都是“一毛不拔” 的铁公 鸡 44 主题公园布局的影响因素 ? 影响主题公园布局的主要因素 · 客源市场和交通条件 · 区域经济发展水平 · 城市旅游感知形象 · 空间集聚和竞争 · 决策者行为 45 一、客源市场和交通条件 ? 客源市场 主题公园要求选址在经济发达、流动人口多 的大城市和特大城市,以保证有良好的客源市场 条件。 ? 交通条件 主题公园所在的城市除了客源市场条件好以 外,还必须有良好的城市对外公共交通,也即可 进入性(accessibility)要好。 46 二、区域经济发展水平 ? 区域经济发展水平在两方面影响主题公园的发 展,一方面是投资规模,另一方面是游客的消 费水平。 47 三、城市旅游感知形象 ? 城市旅游形象概念 城市旅游形象是指城市旅游者在游览城市的过程 中通过对城市环境形体(硬件)的观赏和市民素质、 民俗民风、服务态度等(软件)的体验所产生的城市 总体印象 城市旅游形象是一个综合概念,它反映的 是整个城市作为旅游产品的特色和综合质量等级。 48 城市旅游感知形象的影响 ? 城市的旅游感知形象对旅游者的决策行为影 响很大。 ? 城市旅游感知形象,主要影响的是大、中尺 度(即二级和三级客源市场)旅游者的决策 行为。 49 四、空间集聚和竞争 ? 主题公园的空间集聚一般指主题公园在同一城 市的集聚,多个主题公园在空间上集聚,可以 增加这一地区的总体吸引力,同时也产生空间 竞争,使游客分流。 ? 但是,主题公园是一种高投入的旅游项目,维 持费用高,要求的门槛游客量也较高。 50 五、决策者行为 ? 决策者行为关系到两个层次 ?投资者的决策行为 ?政府的决策行为 51 投资者决策行为 ? 投资者决策行为首先是宏观区位的选择,在此 基础上从两方面影响主题公园的发展,一是投 资规模,二是主题选择。 ? 投资规模与投资者的经济实力和经营方针战略 联系在一起,同时与主题选择密切相关。 ? 在一定的客源市场、交通条件、区域经济发展 水平等背景下,主题公园开发成功与否的关键 是主题的选择。 52 政府决策行为 ? 目前,各地政府都将旅游业摆在发展第三产 业的重要位置,因此各级政府对旅游投资都 给予扶持和优惠政策,甚至在基础设施方面 给予配套,这对主题公园的经营成本有很大 影响。 53 六、影响因素系统分析 客观因素主要包括二个必要条件和 二个限制条件 : 必要条件: ? 客源市场和交通条件 ? 区域的经济发展水平 限制条件: ? 城市的旅游感知形象 ? 主题公园的空间集聚和竞争 54 ? 主观因素: ? 投资者的决策行为和政府的决策行为。 ? 投资者的决策行为包括宏观区位确定、微观选址、 投资规模和主题选择。 ? 政府的决策行为重要的是关系到主题公园的微观选 址(土地获取),以及基础设施的配套等优惠条件。 ? 影响主题公园发展因素的相互关系系统分析见 下图: 55 城市与 区域感 知形象 限制条件 必要条件 影响因素 投资决策行为; 宏观区位、投资 规模、主题选择、 微观定位 客源市场 主题公园 关 与交通 条件 宏观选址 键 因 必要条件 素 主题公园微观 区域经济发展水平:投 资能力、消费能力 选址与主题内容 主题公园 经营 政府决策行为: 微观区位 客超 量过 门 客低 量于 门 空间集聚与 竞争 限制条件 影响因素 槛 游 主题公园 生存发展 槛 游 主题公园 衰亡 56 华侨城主题公园的优势与劣势 一、优势分析 ? 客源市场 ? 城市旅游形象 ? 可进入性 …… 二、劣势分析 ? 季节性 ? 集中度 ? 空间集聚与竞争 …… 三、与香港迪斯尼的竞争与合作 …… 57 yidalidui/ xibanyadui/ 谢谢

  城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanyadui/ 二、城市旅游研究的内容 通过市场营销(社会媒体、 旅游设施供给 消费者需求 宣传材料)来刺激需求 城市旅游吸引力 空 间 旅游体验 旅游动机 旅游需求 对旅游服务/产品的消费 住宿设施 与 饮食设施 功 购物设施 交通设施 能 集 聚 娱乐设施 对环境、文化、社会的影响 (客源地、路途中、目的地) 游憩商 业区 (RBD) 旅游者的旅游体验 顾客反馈 满意程度调查 公共/私人部门 管理、市场营销、规划、开发与发展 2 三、城市旅游吸引(资源)体系 ? 城市旅游吸引(资源)要素 ? 城市旅游吸引(资源)建设的主要内容 ① 会议与展览 ② 步行街 ③ CBD ④ RBD 3 城市游憩商业区(RBD) 一、RBD概念 ? RBD是英文Recreational Business District的缩写,直 译为“游憩商业区”,也可译为“旅游商业区”、 “休闲商务区”等。 ? 根据Stephen L. J. Smith(1990)(《游憩与闲暇研究 的概念词典》(Dictionary of Concepts Recreation and Leisure Studies)),RBD的定义为:建立在城镇与城 市里,由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃 摊档等高度集中组成,吸引了大量旅游者的一个特定 零售商业区。部分对RBD的研究是在风景旅游地进行 的,因为旅游的发展使旅游地附近慢慢形成了城镇。 4 ? RBD的研究时间并不长。1958年,Barret深化对滨海旅 游地的分析,认为滨海旅游地的住宿、饮食、娱乐、商 业各项旅游设施趋向于集中布局,并具有明显向中心区 集中的趋势。其意义在于把城市地理学的某些理论应用 于旅游、游憩的研究中。 ? 城市游憩商业区(RBD)作为城市中一种新的功能区已 逐渐成为城市新的空间要素,为旅游者、本地及周边地 区的居民提供了旅游、休闲、娱乐、购物等功能,并成 为城市旅游系统的重要组成部分。 ? 1970年,C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅游区的购 物问题时首次提出RBD,用之描述这类旅游地的结构和 功能特性。他们给RBD的定义是:所谓的RBD就是为 季节性涌入城市的游客的需要,城市内集中布置饭店、 娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。 5 ? V. Taylor(1975)用宾馆及其他旅游接待设施,如咖啡店、 古董店、剧院、服务站、游乐园、饭店、公共浴室和公共水 族馆的分布来定义RBD。以南非的东伦敦为例,把上述设施 的建筑面积占街区建筑面积50%以上的城市街区,在地图上 表示出来,得到RBD是一长条形,游憩活动主要集中在海滨, 其后的边缘区主要为旅游接待设施,特别是提供餐饮服务的 寄宿处。这是早期对RBD的研究。 ? 80年代末90年代初,学者们开始真正重视城市旅游问题 , RBD的含义也扩展到城市旅游研究中,并试图以此解释城市 里以旅游者为导向的城市功能应如何布局与分布的问题。 Pearce(1989)对70年代RBD的研究进行了影响深远的评论, 而Meyer Arendt(1990)则把这一理论运用到墨西哥湾海湾 滨海旅游胜地作个案研究,对理论有所补充。R. W. Bulter ( 1991 ) 在 研 究 加 拿 大 西 埃 德 蒙 顿 特 购 物 中 心 ( West Edmonton Mall,WEM)的旅游与购物的关系时也使用了这 一概念。他认为购物作为一种旅游活动的地位日益重要,像 WEM这样一座世界最大的超大型购物中心,应该被视为旅游 吸引物,它最突出的特点就是其惊人的规模和多种多样的休 闲设施。但他对RBD的理论没有很大的补充。 6 ? 国内学术界,保继刚(2019)在探讨深圳华侨城城区发展 模式时,提出以旅游业(主题公园)带动城区全面发展, 使该区域发展为一个旅游商业区(RBD),这是第一次在 国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念,并预见它可能 成为新的城市功能区。 ? 保继刚、古诗韵(2019)初步研究了城市RBD的概念、 研究进展、类型和功能等问题;并认为中国目前已经形成 城市RBD的雏形的区域包括江苏南京夫子庙地段、上海城 隍庙地段、广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、 广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。 ? 邵学文(1990a)对上文提及的南京夫子庙所在的秦淮风 光带旅游景观进行了研究。 7 ? 把城市游憩商业区(RBD)和CBD相提并论并加以 区别的是李蕾蕾(2019)在研究城市旅游形象的视 觉设计时提出的。 ? 黄震方、侯匡林(2019)研究了大城市商业游憩区 形成机制的中,初步建立了城市游憩商业区动力系 统结构模型。 ? 陶伟、李丽梅(2019)通过苏州实证性的研究指出, 城市游憩商业区在城市发展的整体态势下呈现为动 态的发展图景,形成一个游憩商业区(SRBD)系统。 ? 俞晟、何善波(2019)通过城市RBD的空司表现形 式、城市RBD的空间布局模式、城市RBD的空间分 布规律等三个方面来剖析城市游憩商业区的空司布 局特征。 ? 在国内,因为研究城市的学者往往把RBD的功能看 作是CBD众多功能中的一种,没有引起重视。 8 二、RBD与CBD的关系 ? 区位 ? 形态 ? 功能 9 三、城市RBD的特征及功能 1.以商业为基础 国内外一些著名游憩商业区,如巴黎的Carrousec,Galeries Lafayette 和Printemps Haussman游憩商业区,以及我国最著名的上海南京路-外 滩,都是以商业功能为第一位的,而不是以收售门票为主要特征且旅游 功能为第一的旅游区,是在商业基础上逐渐融入游憩功能,使游憩商业 区得到完善和发展。商业为RBD的形成提供充足的客源条件和基础设施 条件,是RBD形成的硬件条件。 2.游憩场所和设施占相当比例,公益性与商业化形式并存 城市游憩区大致分为社区和城区两级游憩设施系统。社区游憩设施 主要为居民服务,并有相当一部分是公益性的; 城区游憩设施则兼为市 民和外来游客服务,这一部分游憩设施是以商业化经营为主,而RBD主 要就是针对城区游憩系统而言的。 城区级内部的这种游憩特点决定了以城区级游憩系统为基础的RBD 具有的一个特点就是,游憩设施的数量和规模都远比社区级的大,档次 高,而且兼具公益性和商业化运作两种形式。公益性的主要面向当地居 民日常休闲,可以理解为对购物环境的补充和基本的基础设施条件,商 业化运作部分面向当地居民更高档次需求和外地游客。 10 3.服务对象为所有潜在客源,并以本地居民为基 础市场 城市是一个开放的空间,出于任何目的在城市停留的 外地人都是城市的潜在游客,只要有停留就有消费,就能 给该城市带来财富。在城市中,外地游客与当地居民共同 使用着城市中的一部分设施和场所。尤其是RBD,它往往 是城市的标志性地段和光环效应区,是外地人了解一个城 市的窗口。因而,外地人对RBD及其设施的利用率会远远 高于城市其它地方。 4.节假日游客高度聚集 RBD 内游客在节假日高度聚集的特征,也是RBD不 同于CBD的一个显著特征。因为CBD是以商业办公为主要 功能的区域,周末及节日期间办公功能的弱化,往往使得 成熟的CBD内显得相对冷清、甚至萧条;相反,RBD是以 零售商业、购物、娱乐休闲和旅游功能为主的区域,因而 在节假日具有更高的客流与聚集的可能性。 11 城市RBD的功能 ? 购物功能 ? 休闲功能 ? 旅游功能 12 四、城市RBD的类型 ? 大型的购物中心型(shopping mall) ? 特色购物步行街型 ? 旧城历史文化改造区型 ? 新城文化旅游区型 13 主题公园的概念、类型和特点 一、 基本概念 ?主题公园定义 主题公园是具有特定的主题,由人创造而成的舞 台化的休闲娱乐活动空间,是一种休闲娱乐产业。 14 主题公园具有下列特性: ? 主题公园是一种产业,其投资建设是一种企业行为; ? 主题公园是一种休闲娱乐空间; ? 主题公园必须有特定且易于了解的主题; ? 园中所有内容,包括实体环境的塑造、营运管理等都 是在该统一主题之下构成的; ? 主题公园是一种非日常化的、戏剧性的舞台空间,让 游客产生暂时摆脱现实时空的心理效果。 15 二、主题公园的类型 ? 主题公园的类型可以从多方面进行划分,但一 般或以主题内容进行划分,或以吸引范围进行 划分,或以规模大小进行划分。 16 以主题内容划分 ? 以花卉园艺为主题; ? 以专门铁路沿线开发新世界为主题; ? 以保存文化、历史为主题; ? 以异国地理环境,动植物特征为主题; ? 以博览会、博物馆为主题; ? 以童话幻想、科学、宇宙为主题。 17 以吸引范围划分 ? 具有国际吸引力的主题公园,如迪斯尼世界。 ? 具有区域吸引力(美国概念)或国家吸引力 (欧洲概念)的主题公园。 ? 具有地方吸引力的主题公园。 18 以规模大小划分 ? 大型主题公园 ? 小(微)型主题公园 19 三、主题公园的特点 ? 强烈的个性,普遍的适宜性 ? 被动游憩形式 ? 投入高,占地规模大 ? 高门票,高消费 20 专题:中国主题公园的演变 一、主题公园起源 ? 迪斯尼乐园的出现标志着主题公园的诞生。 ?1989年9月深圳锦绣中华的成功开业,标志 着中国主题公园的诞生。其成功之处在于: 投资1亿港币,一年即收回投资。 21 二、中国主题公园大发展 1989-2019期间在珠江 三 角 洲 共 有 17 个 主 题 公园开业: ?第1家为锦绣中华; ?第 2 家是 1991 年开业 的中国民俗文化村。 22 1993年深圳野生动物园开园 23 1994年世界之窗正式营业 24 2019年飞图梦幻影城(森美反斗乐园)开张 25 2019年世界大观新张 26 2019年圆明新园隆重开园 27 2019年底,香江野 生动物世界开业 28 2019年航天奇观开张 29 yidalidui/ xibanyadui/ 欢乐谷于2019年盛大开业 30 2000年开业的深圳海 洋世界 31 珠三角地区主要主题公园一览表 32 国内其他城市也在开发主题公园 ?无锡先后建成唐城和欧洲城,三国城和水浒城,还有镜 花缘、亚洲城、欢乐世界等; ?北京的世界公园和中华民族园; ?苏州落成苏州乐园。…… 拥有10个以上旅游主题公园的省市排名表 33 大发展后遗症——大倒退 ? 2019年,投资10亿元的福禄贝尔倒闭 ? 2019年,投资5亿元的番禺飞龙世界倒闭 ? 2019年,东方乐园停业 原因为何? …… 34 三、中国主题公园的现状特征 ? 从分布看,集中分布在珠江三角洲、长江三角 洲及北京地区; ? 从规模来看,占地及投资规模巨大; ? 从主题内容看,相同相似较多 ; ? 从收费来看,门票价格高。 中国主题公园客源市场特征 ? 主题公园的客源主要来自3小时车程内 ; ? 深圳锦绣中华、中国民俗文化村和世界之窗三 景区15%客源来自港澳地区 35 主题公园发展存在问题 ? 开业数年的老景区缺乏持续发展后劲 ? 重游率低 ? 业绩大幅下滑 ? 经营管理人才缺乏 36 四、中国主题公园发展的反思 反思之一:锦绣中华的成功是一个特殊案例 ?产品因素:No.1 效应 ?市场因素:填补需求空白 ?政治因素:89之后的教育题材,对外窗口 ?成本因素:土地政府划拨、投资控制得当 ?经营因素:国内 、境外两种票价 —初 期¥20、25( 国 内 游 客), HK、100 ( 海 外 游 客) —升 价 后¥30、35( 国 内 游 客), HK、110 ( 海 外 游 客) ?社会因素:公款消费 ?区位因素:深圳 37 反思之二:政府行为色彩浓重 ? 把特殊当一般 ? 企业盲目投资 ? 政府推波助澜 38 反思之三:将奢侈品当作一般消费品 ? 迪斯尼门票是美国中产阶层月收入的七十五分之一 ; ? 世界之窗、欢乐谷、锦绣中华目前门票是120元; ? 以月收入3000元计,我们的相对门票价格是迪斯尼 的3倍。 反思之四:投资形同赌博 ? 个别投资回报率高,利润巨大 ? 成功概率低,大部分亏损 39 五、迪斯尼进入中国的分析 迪斯尼全球网络布局 40 迪斯尼为什么落户香港? ? 资金因素 —迪斯尼“ 一毛不拔” 总投资141亿港元,特区政府需注资57亿,借款61 亿,迪斯尼负担23亿商业借款。另外,特区政府还要投 资136亿元进行基建工程建设。 —分成占大头 建成后特区政府只拥有57%股份,迪斯尼43%。 香港迪斯尼的管理权和专营权属美国迪斯尼公司。 ? 市场因素 —主要面对中国市场 —300HK$一张门票 —赚中国内地游客的钱 41 六、中国主题公园发展的思考 ?中国有能力投资超大型主题公园吗?! —仅从资金看,能! —从技术和品牌考量,难! ? 中国有市场能力维持迪斯尼吗?! —目前中国主题公园的游客重游率比较低, 一个超 大型主题公园要成功,开业几年后将主要依赖主要居 民和次要居民市场之外的三级市场。也就是说,需要 全国性的市场来支撑一个超大型主题公园。 —有可能维持一个,如果重复布局,势将难以维持。 ? 可行性报告真的可行吗?! ? 中国能承担如此高风险的投资吗?! 42 可行性报告的误区 ?简单地套用美国和日本的超大型主题公园市场规律 美国和日本超大型主题公园的主要居民市场(0~1小 时车程范围内)普及率为33%,次要居民市场(1~2小时 车程范围内)为31%。这意味着主要居民市场每年均有33 %的人、次要居民市场每年均有31%的人到主题公园,重 游率非常高,且主要居民市场和次要居民市场占到总游客 量的60~70%左右,其最主要原因是门票价格相对于居民 的人均收入比较低。 ?过高估计国内游客的消费能力 ?地方政府插手,非市场因素干扰 43 投资的风险 ? 投资的风险主要在国内地方政府 ? 迪斯尼和好莱坞影城都是“一毛不拔” 的铁公 鸡 44 主题公园布局的影响因素 ? 影响主题公园布局的主要因素 · 客源市场和交通条件 · 区域经济发展水平 · 城市旅游感知形象 · 空间集聚和竞争 · 决策者行为 45 一、客源市场和交通条件 ? 客源市场 主题公园要求选址在经济发达、流动人口多 的大城市和特大城市,以保证有良好的客源市场 条件。 ? 交通条件 主题公园所在的城市除了客源市场条件好以 外,还必须有良好的城市对外公共交通,也即可 进入性(accessibility)要好。 46 二、区域经济发展水平 ? 区域经济发展水平在两方面影响主题公园的发 展,一方面是投资规模,另一方面是游客的消 费水平。 47 三、城市旅游感知形象 ? 城市旅游形象概念 城市旅游形象是指城市旅游者在游览城市的过程 中通过对城市环境形体(硬件)的观赏和市民素质、 民俗民风、服务态度等(软件)的体验所产生的城市 总体印象 城市旅游形象是一个综合概念,它反映的 是整个城市作为旅游产品的特色和综合质量等级。 48 城市旅游感知形象的影响 ? 城市的旅游感知形象对旅游者的决策行为影 响很大。 ? 城市旅游感知形象,主要影响的是大、中尺 度(即二级和三级客源市场)旅游者的决策 行为。 49 四、空间集聚和竞争 ? 主题公园的空间集聚一般指主题公园在同一城 市的集聚,多个主题公园在空间上集聚,可以 增加这一地区的总体吸引力,同时也产生空间 竞争,使游客分流。 ? 但是,主题公园是一种高投入的旅游项目,维 持费用高,要求的门槛游客量也较高。 50 五、决策者行为 ? 决策者行为关系到两个层次 ?投资者的决策行为 ?政府的决策行为 51 投资者决策行为 ? 投资者决策行为首先是宏观区位的选择,在此 基础上从两方面影响主题公园的发展,一是投 资规模,二是主题选择。 ? 投资规模与投资者的经济实力和经营方针战略 联系在一起,同时与主题选择密切相关。 ? 在一定的客源市场、交通条件、区域经济发展 水平等背景下,主题公园开发成功与否的关键 是主题的选择。 52 政府决策行为 ? 目前,各地政府都将旅游业摆在发展第三产 业的重要位置,因此各级政府对旅游投资都 给予扶持和优惠政策,甚至在基础设施方面 给予配套,这对主题公园的经营成本有很大 影响。 53 六、影响因素系统分析 客观因素主要包括二个必要条件和 二个限制条件 : 必要条件: ? 客源市场和交通条件 ? 区域的经济发展水平 限制条件: ? 城市的旅游感知形象 ? 主题公园的空间集聚和竞争 54 ? 主观因素: ? 投资者的决策行为和政府的决策行为。 ? 投资者的决策行为包括宏观区位确定、微观选址、 投资规模和主题选择。 ? 政府的决策行为重要的是关系到主题公园的微观选 址(土地获取),以及基础设施的配套等优惠条件。 ? 影响主题公园发展因素的相互关系系统分析见 下图: 55 城市与 区域感 知形象 限制条件 必要条件 影响因素 投资决策行为; 宏观区位、投资 规模、主题选择、 微观定位 客源市场 主题公园 关 与交通 条件 宏观选址 键 因 必要条件 素 主题公园微观 区域经济发展水平:投 资能力、消费能力 选址与主题内容 主题公园 经营 政府决策行为: 微观区位 客超 量过 门 客低 量于 门 空间集聚与 竞争 限制条件 影响因素 槛 游 主题公园 生存发展 槛 游 主题公园 衰亡 56 华侨城主题公园的优势与劣势 一、优势分析 ? 客源市场 ? 城市旅游形象 ? 可进入性 …… 二、劣势分析 ? 季节性 ? 集中度 ? 空间集聚与竞争 …… 三、与香港迪斯尼的竞争与合作 …… 57 yidalidui/ xibanyadui/ 谢谢



  中国主题公园发展现状共58页_军事/政治_人文社科_专业资料。城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanya

  城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanyadui/ 二、城市旅游研究的内容 通过市场营销(社会媒体、 旅游设施供给 消费者需求 宣传材料)来刺激需求 城市旅游吸引力 空 间 旅游体验 旅游动机 旅游需求 对旅游服务/产品的消费 住宿设施 与 饮食设施 功 购物设施 交通设施 能 集 聚 娱乐设施 对环境、文化、社会的影响 (客源地、路途中、目的地) 游憩商 业区 (RBD) 旅游者的旅游体验 顾客反馈 满意程度调查 公共/私人部门 管理、市场营销、规划、开发与发展 2 三、城市旅游吸引(资源)体系 ? 城市旅游吸引(资源)要素 ? 城市旅游吸引(资源)建设的主要内容 ① 会议与展览 ② 步行街 ③ CBD ④ RBD 3 城市游憩商业区(RBD) 一、RBD概念 ? RBD是英文Recreational Business District的缩写,直 译为“游憩商业区”,也可译为“旅游商业区”、 “休闲商务区”等。 ? 根据Stephen L. J. Smith(1990)(《游憩与闲暇研究 的概念词典》(Dictionary of Concepts Recreation and Leisure Studies)),RBD的定义为:建立在城镇与城 市里,由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃 摊档等高度集中组成,吸引了大量旅游者的一个特定 零售商业区。部分对RBD的研究是在风景旅游地进行 的,因为旅游的发展使旅游地附近慢慢形成了城镇。 4 ? RBD的研究时间并不长。1958年,Barret深化对滨海旅 游地的分析,认为滨海旅游地的住宿、饮食、娱乐、商 业各项旅游设施趋向于集中布局,并具有明显向中心区 集中的趋势。其意义在于把城市地理学的某些理论应用 于旅游、游憩的研究中。 ? 城市游憩商业区(RBD)作为城市中一种新的功能区已 逐渐成为城市新的空间要素,为旅游者、本地及周边地 区的居民提供了旅游、休闲、娱乐、购物等功能,并成 为城市旅游系统的重要组成部分。 ? 1970年,C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅游区的购 物问题时首次提出RBD,用之描述这类旅游地的结构和 功能特性。他们给RBD的定义是:所谓的RBD就是为 季节性涌入城市的游客的需要,城市内集中布置饭店、 娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。 5 ? V. Taylor(1975)用宾馆及其他旅游接待设施,如咖啡店、 古董店、剧院、服务站、游乐园、饭店、公共浴室和公共水 族馆的分布来定义RBD。以南非的东伦敦为例,把上述设施 的建筑面积占街区建筑面积50%以上的城市街区,在地图上 表示出来,得到RBD是一长条形,游憩活动主要集中在海滨, 其后的边缘区主要为旅游接待设施,特别是提供餐饮服务的 寄宿处。这是早期对RBD的研究。 ? 80年代末90年代初,学者们开始真正重视城市旅游问题 , RBD的含义也扩展到城市旅游研究中,并试图以此解释城市 里以旅游者为导向的城市功能应如何布局与分布的问题。 Pearce(1989)对70年代RBD的研究进行了影响深远的评论, 而Meyer Arendt(1990)则把这一理论运用到墨西哥湾海湾 滨海旅游胜地作个案研究,对理论有所补充。R. W. Bulter ( 1991 ) 在 研 究 加 拿 大 西 埃 德 蒙 顿 特 购 物 中 心 ( West Edmonton Mall,WEM)的旅游与购物的关系时也使用了这 一概念。他认为购物作为一种旅游活动的地位日益重要,像 WEM这样一座世界最大的超大型购物中心,应该被视为旅游 吸引物,它最突出的特点就是其惊人的规模和多种多样的休 闲设施。但他对RBD的理论没有很大的补充。 6 ? 国内学术界,保继刚(2019)在探讨深圳华侨城城区发展 模式时,提出以旅游业(主题公园)带动城区全面发展, 使该区域发展为一个旅游商业区(RBD),这是第一次在 国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念,并预见它可能 成为新的城市功能区。 ? 保继刚、古诗韵(2019)初步研究了城市RBD的概念、 研究进展、类型和功能等问题;并认为中国目前已经形成 城市RBD的雏形的区域包括江苏南京夫子庙地段、上海城 隍庙地段、广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、 广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。 ? 邵学文(1990a)对上文提及的南京夫子庙所在的秦淮风 光带旅游景观进行了研究。 7 ? 把城市游憩商业区(RBD)和CBD相提并论并加以 区别的是李蕾蕾(2019)在研究城市旅游形象的视 觉设计时提出的。 ? 黄震方、侯匡林(2019)研究了大城市商业游憩区 形成机制的中,初步建立了城市游憩商业区动力系 统结构模型。 ? 陶伟、李丽梅(2019)通过苏州实证性的研究指出, 城市游憩商业区在城市发展的整体态势下呈现为动 态的发展图景,形成一个游憩商业区(SRBD)系统。 ? 俞晟、何善波(2019)通过城市RBD的空司表现形 式、城市RBD的空间布局模式、城市RBD的空间分 布规律等三个方面来剖析城市游憩商业区的空司布 局特征。 ? 在国内,因为研究城市的学者往往把RBD的功能看 作是CBD众多功能中的一种,没有引起重视。 8 二、RBD与CBD的关系 ? 区位 ? 形态 ? 功能 9 三、城市RBD的特征及功能 1.以商业为基础 国内外一些著名游憩商业区,如巴黎的Carrousec,Galeries Lafayette 和Printemps Haussman游憩商业区,以及我国最著名的上海南京路-外 滩,都是以商业功能为第一位的,而不是以收售门票为主要特征且旅游 功能为第一的旅游区,是在商业基础上逐渐融入游憩功能,使游憩商业 区得到完善和发展。商业为RBD的形成提供充足的客源条件和基础设施 条件,是RBD形成的硬件条件。 2.游憩场所和设施占相当比例,公益性与商业化形式并存 城市游憩区大致分为社区和城区两级游憩设施系统。社区游憩设施 主要为居民服务,并有相当一部分是公益性的; 城区游憩设施则兼为市 民和外来游客服务,这一部分游憩设施是以商业化经营为主,而RBD主 要就是针对城区游憩系统而言的。 城区级内部的这种游憩特点决定了以城区级游憩系统为基础的RBD 具有的一个特点就是,游憩设施的数量和规模都远比社区级的大,档次 高,而且兼具公益性和商业化运作两种形式。公益性的主要面向当地居 民日常休闲,可以理解为对购物环境的补充和基本的基础设施条件,商 业化运作部分面向当地居民更高档次需求和外地游客。 10 3.服务对象为所有潜在客源,并以本地居民为基 础市场 城市是一个开放的空间,出于任何目的在城市停留的 外地人都是城市的潜在游客,只要有停留就有消费,就能 给该城市带来财富。在城市中,外地游客与当地居民共同 使用着城市中的一部分设施和场所。尤其是RBD,它往往 是城市的标志性地段和光环效应区,是外地人了解一个城 市的窗口。因而,外地人对RBD及其设施的利用率会远远 高于城市其它地方。 4.节假日游客高度聚集 RBD 内游客在节假日高度聚集的特征,也是RBD不 同于CBD的一个显著特征。因为CBD是以商业办公为主要 功能的区域,周末及节日期间办公功能的弱化,往往使得 成熟的CBD内显得相对冷清、甚至萧条;相反,RBD是以 零售商业、购物、娱乐休闲和旅游功能为主的区域,因而 在节假日具有更高的客流与聚集的可能性。 11 城市RBD的功能 ? 购物功能 ? 休闲功能 ? 旅游功能 12 四、城市RBD的类型 ? 大型的购物中心型(shopping mall) ? 特色购物步行街型 ? 旧城历史文化改造区型 ? 新城文化旅游区型 13 主题公园的概念、类型和特点 一、 基本概念 ?主题公园定义 主题公园是具有特定的主题,由人创造而成的舞 台化的休闲娱乐活动空间,是一种休闲娱乐产业。 14 主题公园具有下列特性: ? 主题公园是一种产业,其投资建设是一种企业行为; ? 主题公园是一种休闲娱乐空间; ? 主题公园必须有特定且易于了解的主题; ? 园中所有内容,包括实体环境的塑造、营运管理等都 是在该统一主题之下构成的; ? 主题公园是一种非日常化的、戏剧性的舞台空间,让 游客产生暂时摆脱现实时空的心理效果。 15 二、主题公园的类型 ? 主题公园的类型可以从多方面进行划分,但一 般或以主题内容进行划分,或以吸引范围进行 划分,或以规模大小进行划分。 16 以主题内容划分 ? 以花卉园艺为主题; ? 以专门铁路沿线开发新世界为主题; ? 以保存文化、历史为主题; ? 以异国地理环境,动植物特征为主题; ? 以博览会、博物馆为主题; ? 以童话幻想、科学、宇宙为主题。 17 以吸引范围划分 ? 具有国际吸引力的主题公园,如迪斯尼世界。 ? 具有区域吸引力(美国概念)或国家吸引力 (欧洲概念)的主题公园。 ? 具有地方吸引力的主题公园。 18 以规模大小划分 ? 大型主题公园 ? 小(微)型主题公园 19 三、主题公园的特点 ? 强烈的个性,普遍的适宜性 ? 被动游憩形式 ? 投入高,占地规模大 ? 高门票,高消费 20 专题:中国主题公园的演变 一、主题公园起源 ? 迪斯尼乐园的出现标志着主题公园的诞生。 ?1989年9月深圳锦绣中华的成功开业,标志 着中国主题公园的诞生。其成功之处在于: 投资1亿港币,一年即收回投资。 21 二、中国主题公园大发展 1989-2019期间在珠江 三 角 洲 共 有 17 个 主 题 公园开业: ?第1家为锦绣中华; ?第 2 家是 1991 年开业 的中国民俗文化村。 22 1993年深圳野生动物园开园 23 1994年世界之窗正式营业 24 2019年飞图梦幻影城(森美反斗乐园)开张 25 2019年世界大观新张 26 2019年圆明新园隆重开园 27 2019年底,香江野 生动物世界开业 28 2019年航天奇观开张 29 yidalidui/ xibanyadui/ 欢乐谷于2019年盛大开业 30 2000年开业的深圳海 洋世界 31 珠三角地区主要主题公园一览表 32 国内其他城市也在开发主题公园 ?无锡先后建成唐城和欧洲城,三国城和水浒城,还有镜 花缘、亚洲城、欢乐世界等; ?北京的世界公园和中华民族园; ?苏州落成苏州乐园。…… 拥有10个以上旅游主题公园的省市排名表 33 大发展后遗症——大倒退 ? 2019年,投资10亿元的福禄贝尔倒闭 ? 2019年,投资5亿元的番禺飞龙世界倒闭 ? 2019年,东方乐园停业 原因为何? …… 34 三、中国主题公园的现状特征 ? 从分布看,集中分布在珠江三角洲、长江三角 洲及北京地区; ? 从规模来看,占地及投资规模巨大; ? 从主题内容看,相同相似较多 ; ? 从收费来看,门票价格高。 中国主题公园客源市场特征 ? 主题公园的客源主要来自3小时车程内 ; ? 深圳锦绣中华、中国民俗文化村和世界之窗三 景区15%客源来自港澳地区 35 主题公园发展存在问题 ? 开业数年的老景区缺乏持续发展后劲 ? 重游率低 ? 业绩大幅下滑 ? 经营管理人才缺乏 36 四、中国主题公园发展的反思 反思之一:锦绣中华的成功是一个特殊案例 ?产品因素:No.1 效应 ?市场因素:填补需求空白 ?政治因素:89之后的教育题材,对外窗口 ?成本因素:土地政府划拨、投资控制得当 ?经营因素:国内 、境外两种票价 —初 期¥20、25( 国 内 游 客), HK、100 ( 海 外 游 客) —升 价 后¥30、35( 国 内 游 客), HK、110 ( 海 外 游 客) ?社会因素:公款消费 ?区位因素:深圳 37 反思之二:政府行为色彩浓重 ? 把特殊当一般 ? 企业盲目投资 ? 政府推波助澜 38 反思之三:将奢侈品当作一般消费品 ? 迪斯尼门票是美国中产阶层月收入的七十五分之一 ; ? 世界之窗、欢乐谷、锦绣中华目前门票是120元; ? 以月收入3000元计,我们的相对门票价格是迪斯尼 的3倍。 反思之四:投资形同赌博 ? 个别投资回报率高,利润巨大 ? 成功概率低,大部分亏损 39 五、迪斯尼进入中国的分析 迪斯尼全球网络布局 40 迪斯尼为什么落户香港? ? 资金因素 —迪斯尼“ 一毛不拔” 总投资141亿港元,特区政府需注资57亿,借款61 亿,迪斯尼负担23亿商业借款。另外,特区政府还要投 资136亿元进行基建工程建设。 —分成占大头 建成后特区政府只拥有57%股份,迪斯尼43%。 香港迪斯尼的管理权和专营权属美国迪斯尼公司。 ? 市场因素 —主要面对中国市场 —300HK$一张门票 —赚中国内地游客的钱 41 六、中国主题公园发展的思考 ?中国有能力投资超大型主题公园吗?! —仅从资金看,能! —从技术和品牌考量,难! ? 中国有市场能力维持迪斯尼吗?! —目前中国主题公园的游客重游率比较低, 一个超 大型主题公园要成功,开业几年后将主要依赖主要居 民和次要居民市场之外的三级市场。也就是说,需要 全国性的市场来支撑一个超大型主题公园。 —有可能维持一个,如果重复布局,势将难以维持。 ? 可行性报告真的可行吗?! ? 中国能承担如此高风险的投资吗?! 42 可行性报告的误区 ?简单地套用美国和日本的超大型主题公园市场规律 美国和日本超大型主题公园的主要居民市场(0~1小 时车程范围内)普及率为33%,次要居民市场(1~2小时 车程范围内)为31%。这意味着主要居民市场每年均有33 %的人、次要居民市场每年均有31%的人到主题公园,重 游率非常高,且主要居民市场和次要居民市场占到总游客 量的60~70%左右,其最主要原因是门票价格相对于居民 的人均收入比较低。 ?过高估计国内游客的消费能力 ?地方政府插手,非市场因素干扰 43 投资的风险 ? 投资的风险主要在国内地方政府 ? 迪斯尼和好莱坞影城都是“一毛不拔” 的铁公 鸡 44 主题公园布局的影响因素 ? 影响主题公园布局的主要因素 · 客源市场和交通条件 · 区域经济发展水平 · 城市旅游感知形象 · 空间集聚和竞争 · 决策者行为 45 一、客源市场和交通条件 ? 客源市场 主题公园要求选址在经济发达、流动人口多 的大城市和特大城市,以保证有良好的客源市场 条件。 ? 交通条件 主题公园所在的城市除了客源市场条件好以 外,还必须有良好的城市对外公共交通,也即可 进入性(accessibility)要好。 46 二、区域经济发展水平 ? 区域经济发展水平在两方面影响主题公园的发 展,一方面是投资规模,另一方面是游客的消 费水平。 47 三、城市旅游感知形象 ? 城市旅游形象概念 城市旅游形象是指城市旅游者在游览城市的过程 中通过对城市环境形体(硬件)的观赏和市民素质、 民俗民风、服务态度等(软件)的体验所产生的城市 总体印象 城市旅游形象是一个综合概念,它反映的 是整个城市作为旅游产品的特色和综合质量等级。 48 城市旅游感知形象的影响 ? 城市的旅游感知形象对旅游者的决策行为影 响很大。 ? 城市旅游感知形象,主要影响的是大、中尺 度(即二级和三级客源市场)旅游者的决策 行为。 49 四、空间集聚和竞争 ? 主题公园的空间集聚一般指主题公园在同一城 市的集聚,多个主题公园在空间上集聚,可以 增加这一地区的总体吸引力,同时也产生空间 竞争,使游客分流。 ? 但是,主题公园是一种高投入的旅游项目,维 持费用高,要求的门槛游客量也较高。 50 五、决策者行为 ? 决策者行为关系到两个层次 ?投资者的决策行为 ?政府的决策行为 51 投资者决策行为 ? 投资者决策行为首先是宏观区位的选择,在此 基础上从两方面影响主题公园的发展,一是投 资规模,二是主题选择。 ? 投资规模与投资者的经济实力和经营方针战略 联系在一起,同时与主题选择密切相关。 ? 在一定的客源市场、交通条件、区域经济发展 水平等背景下,主题公园开发成功与否的关键 是主题的选择。 52 政府决策行为 ? 目前,各地政府都将旅游业摆在发展第三产 业的重要位置,因此各级政府对旅游投资都 给予扶持和优惠政策,甚至在基础设施方面 给予配套,这对主题公园的经营成本有很大 影响。 53 六、影响因素系统分析 客观因素主要包括二个必要条件和 二个限制条件 : 必要条件: ? 客源市场和交通条件 ? 区域的经济发展水平 限制条件: ? 城市的旅游感知形象 ? 主题公园的空间集聚和竞争 54 ? 主观因素: ? 投资者的决策行为和政府的决策行为。 ? 投资者的决策行为包括宏观区位确定、微观选址、 投资规模和主题选择。 ? 政府的决策行为重要的是关系到主题公园的微观选 址(土地获取),以及基础设施的配套等优惠条件。 ? 影响主题公园发展因素的相互关系系统分析见 下图: 55 城市与 区域感 知形象 限制条件 必要条件 影响因素 投资决策行为; 宏观区位、投资 规模、主题选择、 微观定位 客源市场 主题公园 关 与交通 条件 宏观选址 键 因 必要条件 素 主题公园微观 区域经济发展水平:投 资能力、消费能力 选址与主题内容 主题公园 经营 政府决策行为: 微观区位 客超 量过 门 客低 量于 门 空间集聚与 竞争 限制条件 影响因素 槛 游 主题公园 生存发展 槛 游 主题公园 衰亡 56 华侨城主题公园的优势与劣势 一、优势分析 ? 客源市场 ? 城市旅游形象 ? 可进入性 …… 二、劣势分析 ? 季节性 ? 集中度 ? 空间集聚与竞争 …… 三、与香港迪斯尼的竞争与合作 …… 57 yidalidui/ xibanyadui/ 谢谢

  城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanyadui/ 二、城市旅游研究的内容 通过市场营销(社会媒体、 旅游设施供给 消费者需求 宣传材料)来刺激需求 城市旅游吸引力 空 间 旅游体验 旅游动机 旅游需求 对旅游服务/产品的消费 住宿设施 与 饮食设施 功 购物设施 交通设施 能 集 聚 娱乐设施 对环境、文化、社会的影响 (客源地、路途中、目的地) 游憩商 业区 (RBD) 旅游者的旅游体验 顾客反馈 满意程度调查 公共/私人部门 管理、市场营销、规划、开发与发展 2 三、城市旅游吸引(资源)体系 ? 城市旅游吸引(资源)要素 ? 城市旅游吸引(资源)建设的主要内容 ① 会议与展览 ② 步行街 ③ CBD ④ RBD 3 城市游憩商业区(RBD) 一、RBD概念 ? RBD是英文Recreational Business District的缩写,直 译为“游憩商业区”,也可译为“旅游商业区”、 “休闲商务区”等。 ? 根据Stephen L. J. Smith(1990)(《游憩与闲暇研究 的概念词典》(Dictionary of Concepts Recreation and Leisure Studies)),RBD的定义为:建立在城镇与城 市里,由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃 摊档等高度集中组成,吸引了大量旅游者的一个特定 零售商业区。部分对RBD的研究是在风景旅游地进行 的,因为旅游的发展使旅游地附近慢慢形成了城镇。 4 ? RBD的研究时间并不长。1958年,Barret深化对滨海旅 游地的分析,认为滨海旅游地的住宿、饮食、娱乐、商 业各项旅游设施趋向于集中布局,并具有明显向中心区 集中的趋势。其意义在于把城市地理学的某些理论应用 于旅游、游憩的研究中。 ? 城市游憩商业区(RBD)作为城市中一种新的功能区已 逐渐成为城市新的空间要素,为旅游者、本地及周边地 区的居民提供了旅游、休闲、娱乐、购物等功能,并成 为城市旅游系统的重要组成部分。 ? 1970年,C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅游区的购 物问题时首次提出RBD,用之描述这类旅游地的结构和 功能特性。他们给RBD的定义是:所谓的RBD就是为 季节性涌入城市的游客的需要,城市内集中布置饭店、 娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。 5 ? V. Taylor(1975)用宾馆及其他旅游接待设施,如咖啡店、 古董店、剧院、服务站、游乐园、饭店、公共浴室和公共水 族馆的分布来定义RBD。以南非的东伦敦为例,把上述设施 的建筑面积占街区建筑面积50%以上的城市街区,在地图上 表示出来,得到RBD是一长条形,游憩活动主要集中在海滨, 其后的边缘区主要为旅游接待设施,特别是提供餐饮服务的 寄宿处。这是早期对RBD的研究。 ? 80年代末90年代初,学者们开始真正重视城市旅游问题 , RBD的含义也扩展到城市旅游研究中,并试图以此解释城市 里以旅游者为导向的城市功能应如何布局与分布的问题。 Pearce(1989)对70年代RBD的研究进行了影响深远的评论, 而Meyer Arendt(1990)则把这一理论运用到墨西哥湾海湾 滨海旅游胜地作个案研究,对理论有所补充。R. W. Bulter ( 1991 ) 在 研 究 加 拿 大 西 埃 德 蒙 顿 特 购 物 中 心 ( West Edmonton Mall,WEM)的旅游与购物的关系时也使用了这 一概念。他认为购物作为一种旅游活动的地位日益重要,像 WEM这样一座世界最大的超大型购物中心,应该被视为旅游 吸引物,它最突出的特点就是其惊人的规模和多种多样的休 闲设施。但他对RBD的理论没有很大的补充。 6 ? 国内学术界,保继刚(2019)在探讨深圳华侨城城区发展 模式时,提出以旅游业(主题公园)带动城区全面发展, 使该区域发展为一个旅游商业区(RBD),这是第一次在 国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念,并预见它可能 成为新的城市功能区。 ? 保继刚、古诗韵(2019)初步研究了城市RBD的概念、 研究进展、类型和功能等问题;并认为中国目前已经形成 城市RBD的雏形的区域包括江苏南京夫子庙地段、上海城 隍庙地段、广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、 广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。 ? 邵学文(1990a)对上文提及的南京夫子庙所在的秦淮风 光带旅游景观进行了研究。 7 ? 把城市游憩商业区(RBD)和CBD相提并论并加以 区别的是李蕾蕾(2019)在研究城市旅游形象的视 觉设计时提出的。 ? 黄震方、侯匡林(2019)研究了大城市商业游憩区 形成机制的中,初步建立了城市游憩商业区动力系 统结构模型。 ? 陶伟、李丽梅(2019)通过苏州实证性的研究指出, 城市游憩商业区在城市发展的整体态势下呈现为动 态的发展图景,形成一个游憩商业区(SRBD)系统。 ? 俞晟、何善波(2019)通过城市RBD的空司表现形 式、城市RBD的空间布局模式、城市RBD的空间分 布规律等三个方面来剖析城市游憩商业区的空司布 局特征。 ? 在国内,因为研究城市的学者往往把RBD的功能看 作是CBD众多功能中的一种,没有引起重视。 8 二、RBD与CBD的关系 ? 区位 ? 形态 ? 功能 9 三、城市RBD的特征及功能 1.以商业为基础 国内外一些著名游憩商业区,如巴黎的Carrousec,Galeries Lafayette 和Printemps Haussman游憩商业区,以及我国最著名的上海南京路-外 滩,都是以商业功能为第一位的,而不是以收售门票为主要特征且旅游 功能为第一的旅游区,是在商业基础上逐渐融入游憩功能,使游憩商业 区得到完善和发展。商业为RBD的形成提供充足的客源条件和基础设施 条件,是RBD形成的硬件条件。 2.游憩场所和设施占相当比例,公益性与商业化形式并存 城市游憩区大致分为社区和城区两级游憩设施系统。社区游憩设施 主要为居民服务,并有相当一部分是公益性的; 城区游憩设施则兼为市 民和外来游客服务,这一部分游憩设施是以商业化经营为主,而RBD主 要就是针对城区游憩系统而言的。 城区级内部的这种游憩特点决定了以城区级游憩系统为基础的RBD 具有的一个特点就是,游憩设施的数量和规模都远比社区级的大,档次 高,而且兼具公益性和商业化运作两种形式。公益性的主要面向当地居 民日常休闲,可以理解为对购物环境的补充和基本的基础设施条件,商 业化运作部分面向当地居民更高档次需求和外地游客。 10 3.服务对象为所有潜在客源,并以本地居民为基 础市场 城市是一个开放的空间,出于任何目的在城市停留的 外地人都是城市的潜在游客,只要有停留就有消费,就能 给该城市带来财富。在城市中,外地游客与当地居民共同 使用着城市中的一部分设施和场所。尤其是RBD,它往往 是城市的标志性地段和光环效应区,是外地人了解一个城 市的窗口。因而,外地人对RBD及其设施的利用率会远远 高于城市其它地方。 4.节假日游客高度聚集 RBD 内游客在节假日高度聚集的特征,也是RBD不 同于CBD的一个显著特征。因为CBD是以商业办公为主要 功能的区域,周末及节日期间办公功能的弱化,往往使得 成熟的CBD内显得相对冷清、甚至萧条;相反,RBD是以 零售商业、购物、娱乐休闲和旅游功能为主的区域,因而 在节假日具有更高的客流与聚集的可能性。 11 城市RBD的功能 ? 购物功能 ? 休闲功能 ? 旅游功能 12 四、城市RBD的类型 ? 大型的购物中心型(shopping mall) ? 特色购物步行街型 ? 旧城历史文化改造区型 ? 新城文化旅游区型 13 主题公园的概念、类型和特点 一、 基本概念 ?主题公园定义 主题公园是具有特定的主题,由人创造而成的舞 台化的休闲娱乐活动空间,是一种休闲娱乐产业。 14 主题公园具有下列特性: ? 主题公园是一种产业,其投资建设是一种企业行为; ? 主题公园是一种休闲娱乐空间; ? 主题公园必须有特定且易于了解的主题; ? 园中所有内容,包括实体环境的塑造、营运管理等都 是在该统一主题之下构成的; ? 主题公园是一种非日常化的、戏剧性的舞台空间,让 游客产生暂时摆脱现实时空的心理效果。 15 二、主题公园的类型 ? 主题公园的类型可以从多方面进行划分,但一 般或以主题内容进行划分,或以吸引范围进行 划分,或以规模大小进行划分。 16 以主题内容划分 ? 以花卉园艺为主题; ? 以专门铁路沿线开发新世界为主题; ? 以保存文化、历史为主题; ? 以异国地理环境,动植物特征为主题; ? 以博览会、博物馆为主题; ? 以童话幻想、科学、宇宙为主题。 17 以吸引范围划分 ? 具有国际吸引力的主题公园,如迪斯尼世界。 ? 具有区域吸引力(美国概念)或国家吸引力 (欧洲概念)的主题公园。 ? 具有地方吸引力的主题公园。 18 以规模大小划分 ? 大型主题公园 ? 小(微)型主题公园 19 三、主题公园的特点 ? 强烈的个性,普遍的适宜性 ? 被动游憩形式 ? 投入高,占地规模大 ? 高门票,高消费 20 专题:中国主题公园的演变 一、主题公园起源 ? 迪斯尼乐园的出现标志着主题公园的诞生。 ?1989年9月深圳锦绣中华的成功开业,标志 着中国主题公园的诞生。其成功之处在于: 投资1亿港币,一年即收回投资。 21 二、中国主题公园大发展 1989-2019期间在珠江 三 角 洲 共 有 17 个 主 题 公园开业: ?第1家为锦绣中华; ?第 2 家是 1991 年开业 的中国民俗文化村。 22 1993年深圳野生动物园开园 23 1994年世界之窗正式营业 24 2019年飞图梦幻影城(森美反斗乐园)开张 25 2019年世界大观新张 26 2019年圆明新园隆重开园 27 2019年底,香江野 生动物世界开业 28 2019年航天奇观开张 29 yidalidui/ xibanyadui/ 欢乐谷于2019年盛大开业 30 2000年开业的深圳海 洋世界 31 珠三角地区主要主题公园一览表 32 国内其他城市也在开发主题公园 ?无锡先后建成唐城和欧洲城,三国城和水浒城,还有镜 花缘、亚洲城、欢乐世界等; ?北京的世界公园和中华民族园; ?苏州落成苏州乐园。…… 拥有10个以上旅游主题公园的省市排名表 33 大发展后遗症——大倒退 ? 2019年,投资10亿元的福禄贝尔倒闭 ? 2019年,投资5亿元的番禺飞龙世界倒闭 ? 2019年,东方乐园停业 原因为何? …… 34 三、中国主题公园的现状特征 ? 从分布看,集中分布在珠江三角洲、长江三角 洲及北京地区; ? 从规模来看,占地及投资规模巨大; ? 从主题内容看,相同相似较多 ; ? 从收费来看,门票价格高。 中国主题公园客源市场特征 ? 主题公园的客源主要来自3小时车程内 ; ? 深圳锦绣中华、中国民俗文化村和世界之窗三 景区15%客源来自港澳地区 35 主题公园发展存在问题 ? 开业数年的老景区缺乏持续发展后劲 ? 重游率低 ? 业绩大幅下滑 ? 经营管理人才缺乏 36 四、中国主题公园发展的反思 反思之一:锦绣中华的成功是一个特殊案例 ?产品因素:No.1 效应 ?市场因素:填补需求空白 ?政治因素:89之后的教育题材,对外窗口 ?成本因素:土地政府划拨、投资控制得当 ?经营因素:国内 、境外两种票价 —初 期¥20、25( 国 内 游 客), HK、100 ( 海 外 游 客) —升 价 后¥30、35( 国 内 游 客), HK、110 ( 海 外 游 客) ?社会因素:公款消费 ?区位因素:深圳 37 反思之二:政府行为色彩浓重 ? 把特殊当一般 ? 企业盲目投资 ? 政府推波助澜 38 反思之三:将奢侈品当作一般消费品 ? 迪斯尼门票是美国中产阶层月收入的七十五分之一 ; ? 世界之窗、欢乐谷、锦绣中华目前门票是120元; ? 以月收入3000元计,我们的相对门票价格是迪斯尼 的3倍。 反思之四:投资形同赌博 ? 个别投资回报率高,利润巨大 ? 成功概率低,大部分亏损 39 五、迪斯尼进入中国的分析 迪斯尼全球网络布局 40 迪斯尼为什么落户香港? ? 资金因素 —迪斯尼“ 一毛不拔” 总投资141亿港元,特区政府需注资57亿,借款61 亿,迪斯尼负担23亿商业借款。另外,特区政府还要投 资136亿元进行基建工程建设。 —分成占大头 建成后特区政府只拥有57%股份,迪斯尼43%。 香港迪斯尼的管理权和专营权属美国迪斯尼公司。 ? 市场因素 —主要面对中国市场 —300HK$一张门票 —赚中国内地游客的钱 41 六、中国主题公园发展的思考 ?中国有能力投资超大型主题公园吗?! —仅从资金看,能! —从技术和品牌考量,难! ? 中国有市场能力维持迪斯尼吗?! —目前中国主题公园的游客重游率比较低, 一个超 大型主题公园要成功,开业几年后将主要依赖主要居 民和次要居民市场之外的三级市场。也就是说,需要 全国性的市场来支撑一个超大型主题公园。 —有可能维持一个,如果重复布局,势将难以维持。 ? 可行性报告真的可行吗?! ? 中国能承担如此高风险的投资吗?! 42 可行性报告的误区 ?简单地套用美国和日本的超大型主题公园市场规律 美国和日本超大型主题公园的主要居民市场(0~1小 时车程范围内)普及率为33%,次要居民市场(1~2小时 车程范围内)为31%。这意味着主要居民市场每年均有33 %的人、次要居民市场每年均有31%的人到主题公园,重 游率非常高,且主要居民市场和次要居民市场占到总游客 量的60~70%左右,其最主要原因是门票价格相对于居民 的人均收入比较低。 ?过高估计国内游客的消费能力 ?地方政府插手,非市场因素干扰 43 投资的风险 ? 投资的风险主要在国内地方政府 ? 迪斯尼和好莱坞影城都是“一毛不拔” 的铁公 鸡 44 主题公园布局的影响因素 ? 影响主题公园布局的主要因素 · 客源市场和交通条件 · 区域经济发展水平 · 城市旅游感知形象 · 空间集聚和竞争 · 决策者行为 45 一、客源市场和交通条件 ? 客源市场 主题公园要求选址在经济发达、流动人口多 的大城市和特大城市,以保证有良好的客源市场 条件。 ? 交通条件 主题公园所在的城市除了客源市场条件好以 外,还必须有良好的城市对外公共交通,也即可 进入性(accessibility)要好。 46 二、区域经济发展水平 ? 区域经济发展水平在两方面影响主题公园的发 展,一方面是投资规模,另一方面是游客的消 费水平。 47 三、城市旅游感知形象 ? 城市旅游形象概念 城市旅游形象是指城市旅游者在游览城市的过程 中通过对城市环境形体(硬件)的观赏和市民素质、 民俗民风、服务态度等(软件)的体验所产生的城市 总体印象 城市旅游形象是一个综合概念,它反映的 是整个城市作为旅游产品的特色和综合质量等级。 48 城市旅游感知形象的影响 ? 城市的旅游感知形象对旅游者的决策行为影 响很大。 ? 城市旅游感知形象,主要影响的是大、中尺 度(即二级和三级客源市场)旅游者的决策 行为。 49 四、空间集聚和竞争 ? 主题公园的空间集聚一般指主题公园在同一城 市的集聚,多个主题公园在空间上集聚,可以 增加这一地区的总体吸引力,同时也产生空间 竞争,使游客分流。 ? 但是,主题公园是一种高投入的旅游项目,维 持费用高,要求的门槛游客量也较高。 50 五、决策者行为 ? 决策者行为关系到两个层次 ?投资者的决策行为 ?政府的决策行为 51 投资者决策行为 ? 投资者决策行为首先是宏观区位的选择,在此 基础上从两方面影响主题公园的发展,一是投 资规模,二是主题选择。 ? 投资规模与投资者的经济实力和经营方针战略 联系在一起,同时与主题选择密切相关。 ? 在一定的客源市场、交通条件、区域经济发展 水平等背景下,主题公园开发成功与否的关键 是主题的选择。 52 政府决策行为 ? 目前,各地政府都将旅游业摆在发展第三产 业的重要位置,因此各级政府对旅游投资都 给予扶持和优惠政策,甚至在基础设施方面 给予配套,这对主题公园的经营成本有很大 影响。 53 六、影响因素系统分析 客观因素主要包括二个必要条件和 二个限制条件 : 必要条件: ? 客源市场和交通条件 ? 区域的经济发展水平 限制条件: ? 城市的旅游感知形象 ? 主题公园的空间集聚和竞争 54 ? 主观因素: ? 投资者的决策行为和政府的决策行为。 ? 投资者的决策行为包括宏观区位确定、微观选址、 投资规模和主题选择。 ? 政府的决策行为重要的是关系到主题公园的微观选 址(土地获取),以及基础设施的配套等优惠条件。 ? 影响主题公园发展因素的相互关系系统分析见 下图: 55 城市与 区域感 知形象 限制条件 必要条件 影响因素 投资决策行为; 宏观区位、投资 规模、主题选择、 微观定位 客源市场 主题公园 关 与交通 条件 宏观选址 键 因 必要条件 素 主题公园微观 区域经济发展水平:投 资能力、消费能力 选址与主题内容 主题公园 经营 政府决策行为: 微观区位 客超 量过 门 客低 量于 门 空间集聚与 竞争 限制条件 影响因素 槛 游 主题公园 生存发展 槛 游 主题公园 衰亡 56 华侨城主题公园的优势与劣势 一、优势分析 ? 客源市场 ? 城市旅游形象 ? 可进入性 …… 二、劣势分析 ? 季节性 ? 集中度 ? 空间集聚与竞争 …… 三、与香港迪斯尼的竞争与合作 …… 57 yidalidui/ xibanyadui/ 谢谢



  中国主题公园发展现状共58页_军事/政治_人文社科_专业资料。城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanya



  中国主题公园发展现状共58页_军事/政治_人文社科_专业资料。城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanya

  城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanyadui/ 二、城市旅游研究的内容 通过市场营销(社会媒体、 旅游设施供给 消费者需求 宣传材料)来刺激需求 城市旅游吸引力 空 间 旅游体验 旅游动机 旅游需求 对旅游服务/产品的消费 住宿设施 与 饮食设施 功 购物设施 交通设施 能 集 聚 娱乐设施 对环境、文化、社会的影响 (客源地、路途中、目的地) 游憩商 业区 (RBD) 旅游者的旅游体验 顾客反馈 满意程度调查 公共/私人部门 管理、市场营销、规划、开发与发展 2 三、城市旅游吸引(资源)体系 ? 城市旅游吸引(资源)要素 ? 城市旅游吸引(资源)建设的主要内容 ① 会议与展览 ② 步行街 ③ CBD ④ RBD 3 城市游憩商业区(RBD) 一、RBD概念 ? RBD是英文Recreational Business District的缩写,直 译为“游憩商业区”,也可译为“旅游商业区”、 “休闲商务区”等。 ? 根据Stephen L. J. Smith(1990)(《游憩与闲暇研究 的概念词典》(Dictionary of Concepts Recreation and Leisure Studies)),RBD的定义为:建立在城镇与城 市里,由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃 摊档等高度集中组成,吸引了大量旅游者的一个特定 零售商业区。部分对RBD的研究是在风景旅游地进行 的,因为旅游的发展使旅游地附近慢慢形成了城镇。 4 ? RBD的研究时间并不长。1958年,Barret深化对滨海旅 游地的分析,认为滨海旅游地的住宿、饮食、娱乐、商 业各项旅游设施趋向于集中布局,并具有明显向中心区 集中的趋势。其意义在于把城市地理学的某些理论应用 于旅游、游憩的研究中。 ? 城市游憩商业区(RBD)作为城市中一种新的功能区已 逐渐成为城市新的空间要素,为旅游者、本地及周边地 区的居民提供了旅游、休闲、娱乐、购物等功能,并成 为城市旅游系统的重要组成部分。 ? 1970年,C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅游区的购 物问题时首次提出RBD,用之描述这类旅游地的结构和 功能特性。他们给RBD的定义是:所谓的RBD就是为 季节性涌入城市的游客的需要,城市内集中布置饭店、 娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。 5 ? V. Taylor(1975)用宾馆及其他旅游接待设施,如咖啡店、 古董店、剧院、服务站、游乐园、饭店、公共浴室和公共水 族馆的分布来定义RBD。以南非的东伦敦为例,把上述设施 的建筑面积占街区建筑面积50%以上的城市街区,在地图上 表示出来,得到RBD是一长条形,游憩活动主要集中在海滨, 其后的边缘区主要为旅游接待设施,特别是提供餐饮服务的 寄宿处。这是早期对RBD的研究。 ? 80年代末90年代初,学者们开始真正重视城市旅游问题 , RBD的含义也扩展到城市旅游研究中,并试图以此解释城市 里以旅游者为导向的城市功能应如何布局与分布的问题。 Pearce(1989)对70年代RBD的研究进行了影响深远的评论, 而Meyer Arendt(1990)则把这一理论运用到墨西哥湾海湾 滨海旅游胜地作个案研究,对理论有所补充。R. W. Bulter ( 1991 ) 在 研 究 加 拿 大 西 埃 德 蒙 顿 特 购 物 中 心 ( West Edmonton Mall,WEM)的旅游与购物的关系时也使用了这 一概念。他认为购物作为一种旅游活动的地位日益重要,像 WEM这样一座世界最大的超大型购物中心,应该被视为旅游 吸引物,它最突出的特点就是其惊人的规模和多种多样的休 闲设施。但他对RBD的理论没有很大的补充。 6 ? 国内学术界,保继刚(2019)在探讨深圳华侨城城区发展 模式时,提出以旅游业(主题公园)带动城区全面发展, 使该区域发展为一个旅游商业区(RBD),这是第一次在 国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念,并预见它可能 成为新的城市功能区。 ? 保继刚、古诗韵(2019)初步研究了城市RBD的概念、 研究进展、类型和功能等问题;并认为中国目前已经形成 城市RBD的雏形的区域包括江苏南京夫子庙地段、上海城 隍庙地段、广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、 广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。 ? 邵学文(1990a)对上文提及的南京夫子庙所在的秦淮风 光带旅游景观进行了研究。 7 ? 把城市游憩商业区(RBD)和CBD相提并论并加以 区别的是李蕾蕾(2019)在研究城市旅游形象的视 觉设计时提出的。 ? 黄震方、侯匡林(2019)研究了大城市商业游憩区 形成机制的中,初步建立了城市游憩商业区动力系 统结构模型。 ? 陶伟、李丽梅(2019)通过苏州实证性的研究指出, 城市游憩商业区在城市发展的整体态势下呈现为动 态的发展图景,形成一个游憩商业区(SRBD)系统。 ? 俞晟、何善波(2019)通过城市RBD的空司表现形 式、城市RBD的空间布局模式、城市RBD的空间分 布规律等三个方面来剖析城市游憩商业区的空司布 局特征。 ? 在国内,因为研究城市的学者往往把RBD的功能看 作是CBD众多功能中的一种,没有引起重视。 8 二、RBD与CBD的关系 ? 区位 ? 形态 ? 功能 9 三、城市RBD的特征及功能 1.以商业为基础 国内外一些著名游憩商业区,如巴黎的Carrousec,Galeries Lafayette 和Printemps Haussman游憩商业区,以及我国最著名的上海南京路-外 滩,都是以商业功能为第一位的,而不是以收售门票为主要特征且旅游 功能为第一的旅游区,是在商业基础上逐渐融入游憩功能,使游憩商业 区得到完善和发展。商业为RBD的形成提供充足的客源条件和基础设施 条件,是RBD形成的硬件条件。 2.游憩场所和设施占相当比例,公益性与商业化形式并存 城市游憩区大致分为社区和城区两级游憩设施系统。社区游憩设施 主要为居民服务,并有相当一部分是公益性的; 城区游憩设施则兼为市 民和外来游客服务,这一部分游憩设施是以商业化经营为主,而RBD主 要就是针对城区游憩系统而言的。 城区级内部的这种游憩特点决定了以城区级游憩系统为基础的RBD 具有的一个特点就是,游憩设施的数量和规模都远比社区级的大,档次 高,而且兼具公益性和商业化运作两种形式。公益性的主要面向当地居 民日常休闲,可以理解为对购物环境的补充和基本的基础设施条件,商 业化运作部分面向当地居民更高档次需求和外地游客。 10 3.服务对象为所有潜在客源,并以本地居民为基 础市场 城市是一个开放的空间,出于任何目的在城市停留的 外地人都是城市的潜在游客,只要有停留就有消费,就能 给该城市带来财富。在城市中,外地游客与当地居民共同 使用着城市中的一部分设施和场所。尤其是RBD,它往往 是城市的标志性地段和光环效应区,是外地人了解一个城 市的窗口。因而,外地人对RBD及其设施的利用率会远远 高于城市其它地方。 4.节假日游客高度聚集 RBD 内游客在节假日高度聚集的特征,也是RBD不 同于CBD的一个显著特征。因为CBD是以商业办公为主要 功能的区域,周末及节日期间办公功能的弱化,往往使得 成熟的CBD内显得相对冷清、甚至萧条;相反,RBD是以 零售商业、购物、娱乐休闲和旅游功能为主的区域,因而 在节假日具有更高的客流与聚集的可能性。 11 城市RBD的功能 ? 购物功能 ? 休闲功能 ? 旅游功能 12 四、城市RBD的类型 ? 大型的购物中心型(shopping mall) ? 特色购物步行街型 ? 旧城历史文化改造区型 ? 新城文化旅游区型 13 主题公园的概念、类型和特点 一、 基本概念 ?主题公园定义 主题公园是具有特定的主题,由人创造而成的舞 台化的休闲娱乐活动空间,是一种休闲娱乐产业。 14 主题公园具有下列特性: ? 主题公园是一种产业,其投资建设是一种企业行为; ? 主题公园是一种休闲娱乐空间; ? 主题公园必须有特定且易于了解的主题; ? 园中所有内容,包括实体环境的塑造、营运管理等都 是在该统一主题之下构成的; ? 主题公园是一种非日常化的、戏剧性的舞台空间,让 游客产生暂时摆脱现实时空的心理效果。 15 二、主题公园的类型 ? 主题公园的类型可以从多方面进行划分,但一 般或以主题内容进行划分,或以吸引范围进行 划分,或以规模大小进行划分。 16 以主题内容划分 ? 以花卉园艺为主题; ? 以专门铁路沿线开发新世界为主题; ? 以保存文化、历史为主题; ? 以异国地理环境,动植物特征为主题; ? 以博览会、博物馆为主题; ? 以童话幻想、科学、宇宙为主题。 17 以吸引范围划分 ? 具有国际吸引力的主题公园,如迪斯尼世界。 ? 具有区域吸引力(美国概念)或国家吸引力 (欧洲概念)的主题公园。 ? 具有地方吸引力的主题公园。 18 以规模大小划分 ? 大型主题公园 ? 小(微)型主题公园 19 三、主题公园的特点 ? 强烈的个性,普遍的适宜性 ? 被动游憩形式 ? 投入高,占地规模大 ? 高门票,高消费 20 专题:中国主题公园的演变 一、主题公园起源 ? 迪斯尼乐园的出现标志着主题公园的诞生。 ?1989年9月深圳锦绣中华的成功开业,标志 着中国主题公园的诞生。其成功之处在于: 投资1亿港币,一年即收回投资。 21 二、中国主题公园大发展 1989-2019期间在珠江 三 角 洲 共 有 17 个 主 题 公园开业: ?第1家为锦绣中华; ?第 2 家是 1991 年开业 的中国民俗文化村。 22 1993年深圳野生动物园开园 23 1994年世界之窗正式营业 24 2019年飞图梦幻影城(森美反斗乐园)开张 25 2019年世界大观新张 26 2019年圆明新园隆重开园 27 2019年底,香江野 生动物世界开业 28 2019年航天奇观开张 29 yidalidui/ xibanyadui/ 欢乐谷于2019年盛大开业 30 2000年开业的深圳海 洋世界 31 珠三角地区主要主题公园一览表 32 国内其他城市也在开发主题公园 ?无锡先后建成唐城和欧洲城,三国城和水浒城,还有镜 花缘、亚洲城、欢乐世界等; ?北京的世界公园和中华民族园; ?苏州落成苏州乐园。…… 拥有10个以上旅游主题公园的省市排名表 33 大发展后遗症——大倒退 ? 2019年,投资10亿元的福禄贝尔倒闭 ? 2019年,投资5亿元的番禺飞龙世界倒闭 ? 2019年,东方乐园停业 原因为何? …… 34 三、中国主题公园的现状特征 ? 从分布看,集中分布在珠江三角洲、长江三角 洲及北京地区; ? 从规模来看,占地及投资规模巨大; ? 从主题内容看,相同相似较多 ; ? 从收费来看,门票价格高。 中国主题公园客源市场特征 ? 主题公园的客源主要来自3小时车程内 ; ? 深圳锦绣中华、中国民俗文化村和世界之窗三 景区15%客源来自港澳地区 35 主题公园发展存在问题 ? 开业数年的老景区缺乏持续发展后劲 ? 重游率低 ? 业绩大幅下滑 ? 经营管理人才缺乏 36 四、中国主题公园发展的反思 反思之一:锦绣中华的成功是一个特殊案例 ?产品因素:No.1 效应 ?市场因素:填补需求空白 ?政治因素:89之后的教育题材,对外窗口 ?成本因素:土地政府划拨、投资控制得当 ?经营因素:国内 、境外两种票价 —初 期¥20、25( 国 内 游 客), HK、100 ( 海 外 游 客) —升 价 后¥30、35( 国 内 游 客), HK、110 ( 海 外 游 客) ?社会因素:公款消费 ?区位因素:深圳 37 反思之二:政府行为色彩浓重 ? 把特殊当一般 ? 企业盲目投资 ? 政府推波助澜 38 反思之三:将奢侈品当作一般消费品 ? 迪斯尼门票是美国中产阶层月收入的七十五分之一 ; ? 世界之窗、欢乐谷、锦绣中华目前门票是120元; ? 以月收入3000元计,我们的相对门票价格是迪斯尼 的3倍。 反思之四:投资形同赌博 ? 个别投资回报率高,利润巨大 ? 成功概率低,大部分亏损 39 五、迪斯尼进入中国的分析 迪斯尼全球网络布局 40 迪斯尼为什么落户香港? ? 资金因素 —迪斯尼“ 一毛不拔” 总投资141亿港元,特区政府需注资57亿,借款61 亿,迪斯尼负担23亿商业借款。另外,特区政府还要投 资136亿元进行基建工程建设。 —分成占大头 建成后特区政府只拥有57%股份,迪斯尼43%。 香港迪斯尼的管理权和专营权属美国迪斯尼公司。 ? 市场因素 —主要面对中国市场 —300HK$一张门票 —赚中国内地游客的钱 41 六、中国主题公园发展的思考 ?中国有能力投资超大型主题公园吗?! —仅从资金看,能! —从技术和品牌考量,难! ? 中国有市场能力维持迪斯尼吗?! —目前中国主题公园的游客重游率比较低, 一个超 大型主题公园要成功,开业几年后将主要依赖主要居 民和次要居民市场之外的三级市场。也就是说,需要 全国性的市场来支撑一个超大型主题公园。 —有可能维持一个,如果重复布局,势将难以维持。 ? 可行性报告真的可行吗?! ? 中国能承担如此高风险的投资吗?! 42 可行性报告的误区 ?简单地套用美国和日本的超大型主题公园市场规律 美国和日本超大型主题公园的主要居民市场(0~1小 时车程范围内)普及率为33%,次要居民市场(1~2小时 车程范围内)为31%。这意味着主要居民市场每年均有33 %的人、次要居民市场每年均有31%的人到主题公园,重 游率非常高,且主要居民市场和次要居民市场占到总游客 量的60~70%左右,其最主要原因是门票价格相对于居民 的人均收入比较低。 ?过高估计国内游客的消费能力 ?地方政府插手,非市场因素干扰 43 投资的风险 ? 投资的风险主要在国内地方政府 ? 迪斯尼和好莱坞影城都是“一毛不拔” 的铁公 鸡 44 主题公园布局的影响因素 ? 影响主题公园布局的主要因素 · 客源市场和交通条件 · 区域经济发展水平 · 城市旅游感知形象 · 空间集聚和竞争 · 决策者行为 45 一、客源市场和交通条件 ? 客源市场 主题公园要求选址在经济发达、流动人口多 的大城市和特大城市,以保证有良好的客源市场 条件。 ? 交通条件 主题公园所在的城市除了客源市场条件好以 外,还必须有良好的城市对外公共交通,也即可 进入性(accessibility)要好。 46 二、区域经济发展水平 ? 区域经济发展水平在两方面影响主题公园的发 展,一方面是投资规模,另一方面是游客的消 费水平。 47 三、城市旅游感知形象 ? 城市旅游形象概念 城市旅游形象是指城市旅游者在游览城市的过程 中通过对城市环境形体(硬件)的观赏和市民素质、 民俗民风、服务态度等(软件)的体验所产生的城市 总体印象 城市旅游形象是一个综合概念,它反映的 是整个城市作为旅游产品的特色和综合质量等级。 48 城市旅游感知形象的影响 ? 城市的旅游感知形象对旅游者的决策行为影 响很大。 ? 城市旅游感知形象,主要影响的是大、中尺 度(即二级和三级客源市场)旅游者的决策 行为。 49 四、空间集聚和竞争 ? 主题公园的空间集聚一般指主题公园在同一城 市的集聚,多个主题公园在空间上集聚,可以 增加这一地区的总体吸引力,同时也产生空间 竞争,使游客分流。 ? 但是,主题公园是一种高投入的旅游项目,维 持费用高,要求的门槛游客量也较高。 50 五、决策者行为 ? 决策者行为关系到两个层次 ?投资者的决策行为 ?政府的决策行为 51 投资者决策行为 ? 投资者决策行为首先是宏观区位的选择,在此 基础上从两方面影响主题公园的发展,一是投 资规模,二是主题选择。 ? 投资规模与投资者的经济实力和经营方针战略 联系在一起,同时与主题选择密切相关。 ? 在一定的客源市场、交通条件、区域经济发展 水平等背景下,主题公园开发成功与否的关键 是主题的选择。 52 政府决策行为 ? 目前,各地政府都将旅游业摆在发展第三产 业的重要位置,因此各级政府对旅游投资都 给予扶持和优惠政策,甚至在基础设施方面 给予配套,这对主题公园的经营成本有很大 影响。 53 六、影响因素系统分析 客观因素主要包括二个必要条件和 二个限制条件 : 必要条件: ? 客源市场和交通条件 ? 区域的经济发展水平 限制条件: ? 城市的旅游感知形象 ? 主题公园的空间集聚和竞争 54 ? 主观因素: ? 投资者的决策行为和政府的决策行为。 ? 投资者的决策行为包括宏观区位确定、微观选址、 投资规模和主题选择。 ? 政府的决策行为重要的是关系到主题公园的微观选 址(土地获取),以及基础设施的配套等优惠条件。 ? 影响主题公园发展因素的相互关系系统分析见 下图: 55 城市与 区域感 知形象 限制条件 必要条件 影响因素 投资决策行为; 宏观区位、投资 规模、主题选择、 微观定位 客源市场 主题公园 关 与交通 条件 宏观选址 键 因 必要条件 素 主题公园微观 区域经济发展水平:投 资能力、消费能力 选址与主题内容 主题公园 经营 政府决策行为: 微观区位 客超 量过 门 客低 量于 门 空间集聚与 竞争 限制条件 影响因素 槛 游 主题公园 生存发展 槛 游 主题公园 衰亡 56 华侨城主题公园的优势与劣势 一、优势分析 ? 客源市场 ? 城市旅游形象 ? 可进入性 …… 二、劣势分析 ? 季节性 ? 集中度 ? 空间集聚与竞争 …… 三、与香港迪斯尼的竞争与合作 …… 57 yidalidui/ xibanyadui/ 谢谢



  中国主题公园发展现状共58页_军事/政治_人文社科_专业资料。城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanya

  城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanyadui/ 二、城市旅游研究的内容 通过市场营销(社会媒体、 旅游设施供给 消费者需求 宣传材料)来刺激需求 城市旅游吸引力 空 间 旅游体验 旅游动机 旅游需求 对旅游服务/产品的消费 住宿设施 与 饮食设施 功 购物设施 交通设施 能 集 聚 娱乐设施 对环境、文化、社会的影响 (客源地、路途中、目的地) 游憩商 业区 (RBD) 旅游者的旅游体验 顾客反馈 满意程度调查 公共/私人部门 管理、市场营销、规划、开发与发展 2 三、城市旅游吸引(资源)体系 ? 城市旅游吸引(资源)要素 ? 城市旅游吸引(资源)建设的主要内容 ① 会议与展览 ② 步行街 ③ CBD ④ RBD 3 城市游憩商业区(RBD) 一、RBD概念 ? RBD是英文Recreational Business District的缩写,直 译为“游憩商业区”,也可译为“旅游商业区”、 “休闲商务区”等。 ? 根据Stephen L. J. Smith(1990)(《游憩与闲暇研究 的概念词典》(Dictionary of Concepts Recreation and Leisure Studies)),RBD的定义为:建立在城镇与城 市里,由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃 摊档等高度集中组成,吸引了大量旅游者的一个特定 零售商业区。部分对RBD的研究是在风景旅游地进行 的,因为旅游的发展使旅游地附近慢慢形成了城镇。 4 ? RBD的研究时间并不长。1958年,Barret深化对滨海旅 游地的分析,认为滨海旅游地的住宿、饮食、娱乐、商 业各项旅游设施趋向于集中布局,并具有明显向中心区 集中的趋势。其意义在于把城市地理学的某些理论应用 于旅游、游憩的研究中。 ? 城市游憩商业区(RBD)作为城市中一种新的功能区已 逐渐成为城市新的空间要素,为旅游者、本地及周边地 区的居民提供了旅游、休闲、娱乐、购物等功能,并成 为城市旅游系统的重要组成部分。 ? 1970年,C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅游区的购 物问题时首次提出RBD,用之描述这类旅游地的结构和 功能特性。他们给RBD的定义是:所谓的RBD就是为 季节性涌入城市的游客的需要,城市内集中布置饭店、 娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。 5 ? V. Taylor(1975)用宾馆及其他旅游接待设施,如咖啡店、 古董店、剧院、服务站、游乐园、饭店、公共浴室和公共水 族馆的分布来定义RBD。以南非的东伦敦为例,把上述设施 的建筑面积占街区建筑面积50%以上的城市街区,在地图上 表示出来,得到RBD是一长条形,游憩活动主要集中在海滨, 其后的边缘区主要为旅游接待设施,特别是提供餐饮服务的 寄宿处。这是早期对RBD的研究。 ? 80年代末90年代初,学者们开始真正重视城市旅游问题 , RBD的含义也扩展到城市旅游研究中,并试图以此解释城市 里以旅游者为导向的城市功能应如何布局与分布的问题。 Pearce(1989)对70年代RBD的研究进行了影响深远的评论, 而Meyer Arendt(1990)则把这一理论运用到墨西哥湾海湾 滨海旅游胜地作个案研究,对理论有所补充。R. W. Bulter ( 1991 ) 在 研 究 加 拿 大 西 埃 德 蒙 顿 特 购 物 中 心 ( West Edmonton Mall,WEM)的旅游与购物的关系时也使用了这 一概念。他认为购物作为一种旅游活动的地位日益重要,像 WEM这样一座世界最大的超大型购物中心,应该被视为旅游 吸引物,它最突出的特点就是其惊人的规模和多种多样的休 闲设施。但他对RBD的理论没有很大的补充。 6 ? 国内学术界,保继刚(2019)在探讨深圳华侨城城区发展 模式时,提出以旅游业(主题公园)带动城区全面发展, 使该区域发展为一个旅游商业区(RBD),这是第一次在 国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念,并预见它可能 成为新的城市功能区。 ? 保继刚、古诗韵(2019)初步研究了城市RBD的概念、 研究进展、类型和功能等问题;并认为中国目前已经形成 城市RBD的雏形的区域包括江苏南京夫子庙地段、上海城 隍庙地段、广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、 广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。 ? 邵学文(1990a)对上文提及的南京夫子庙所在的秦淮风 光带旅游景观进行了研究。 7 ? 把城市游憩商业区(RBD)和CBD相提并论并加以 区别的是李蕾蕾(2019)在研究城市旅游形象的视 觉设计时提出的。 ? 黄震方、侯匡林(2019)研究了大城市商业游憩区 形成机制的中,初步建立了城市游憩商业区动力系 统结构模型。 ? 陶伟、李丽梅(2019)通过苏州实证性的研究指出, 城市游憩商业区在城市发展的整体态势下呈现为动 态的发展图景,形成一个游憩商业区(SRBD)系统。 ? 俞晟、何善波(2019)通过城市RBD的空司表现形 式、城市RBD的空间布局模式、城市RBD的空间分 布规律等三个方面来剖析城市游憩商业区的空司布 局特征。 ? 在国内,因为研究城市的学者往往把RBD的功能看 作是CBD众多功能中的一种,没有引起重视。 8 二、RBD与CBD的关系 ? 区位 ? 形态 ? 功能 9 三、城市RBD的特征及功能 1.以商业为基础 国内外一些著名游憩商业区,如巴黎的Carrousec,Galeries Lafayette 和Printemps Haussman游憩商业区,以及我国最著名的上海南京路-外 滩,都是以商业功能为第一位的,而不是以收售门票为主要特征且旅游 功能为第一的旅游区,是在商业基础上逐渐融入游憩功能,使游憩商业 区得到完善和发展。商业为RBD的形成提供充足的客源条件和基础设施 条件,是RBD形成的硬件条件。 2.游憩场所和设施占相当比例,公益性与商业化形式并存 城市游憩区大致分为社区和城区两级游憩设施系统。社区游憩设施 主要为居民服务,并有相当一部分是公益性的; 城区游憩设施则兼为市 民和外来游客服务,这一部分游憩设施是以商业化经营为主,而RBD主 要就是针对城区游憩系统而言的。 城区级内部的这种游憩特点决定了以城区级游憩系统为基础的RBD 具有的一个特点就是,游憩设施的数量和规模都远比社区级的大,档次 高,而且兼具公益性和商业化运作两种形式。公益性的主要面向当地居 民日常休闲,可以理解为对购物环境的补充和基本的基础设施条件,商 业化运作部分面向当地居民更高档次需求和外地游客。 10 3.服务对象为所有潜在客源,并以本地居民为基 础市场 城市是一个开放的空间,出于任何目的在城市停留的 外地人都是城市的潜在游客,只要有停留就有消费,就能 给该城市带来财富。在城市中,外地游客与当地居民共同 使用着城市中的一部分设施和场所。尤其是RBD,它往往 是城市的标志性地段和光环效应区,是外地人了解一个城 市的窗口。因而,外地人对RBD及其设施的利用率会远远 高于城市其它地方。 4.节假日游客高度聚集 RBD 内游客在节假日高度聚集的特征,也是RBD不 同于CBD的一个显著特征。因为CBD是以商业办公为主要 功能的区域,周末及节日期间办公功能的弱化,往往使得 成熟的CBD内显得相对冷清、甚至萧条;相反,RBD是以 零售商业、购物、娱乐休闲和旅游功能为主的区域,因而 在节假日具有更高的客流与聚集的可能性。 11 城市RBD的功能 ? 购物功能 ? 休闲功能 ? 旅游功能 12 四、城市RBD的类型 ? 大型的购物中心型(shopping mall) ? 特色购物步行街型 ? 旧城历史文化改造区型 ? 新城文化旅游区型 13 主题公园的概念、类型和特点 一、 基本概念 ?主题公园定义 主题公园是具有特定的主题,由人创造而成的舞 台化的休闲娱乐活动空间,是一种休闲娱乐产业。 14 主题公园具有下列特性: ? 主题公园是一种产业,其投资建设是一种企业行为; ? 主题公园是一种休闲娱乐空间; ? 主题公园必须有特定且易于了解的主题; ? 园中所有内容,包括实体环境的塑造、营运管理等都 是在该统一主题之下构成的; ? 主题公园是一种非日常化的、戏剧性的舞台空间,让 游客产生暂时摆脱现实时空的心理效果。 15 二、主题公园的类型 ? 主题公园的类型可以从多方面进行划分,但一 般或以主题内容进行划分,或以吸引范围进行 划分,或以规模大小进行划分。 16 以主题内容划分 ? 以花卉园艺为主题; ? 以专门铁路沿线开发新世界为主题; ? 以保存文化、历史为主题; ? 以异国地理环境,动植物特征为主题; ? 以博览会、博物馆为主题; ? 以童话幻想、科学、宇宙为主题。 17 以吸引范围划分 ? 具有国际吸引力的主题公园,如迪斯尼世界。 ? 具有区域吸引力(美国概念)或国家吸引力 (欧洲概念)的主题公园。 ? 具有地方吸引力的主题公园。 18 以规模大小划分 ? 大型主题公园 ? 小(微)型主题公园 19 三、主题公园的特点 ? 强烈的个性,普遍的适宜性 ? 被动游憩形式 ? 投入高,占地规模大 ? 高门票,高消费 20 专题:中国主题公园的演变 一、主题公园起源 ? 迪斯尼乐园的出现标志着主题公园的诞生。 ?1989年9月深圳锦绣中华的成功开业,标志 着中国主题公园的诞生。其成功之处在于: 投资1亿港币,一年即收回投资。 21 二、中国主题公园大发展 1989-2019期间在珠江 三 角 洲 共 有 17 个 主 题 公园开业: ?第1家为锦绣中华; ?第 2 家是 1991 年开业 的中国民俗文化村。 22 1993年深圳野生动物园开园 23 1994年世界之窗正式营业 24 2019年飞图梦幻影城(森美反斗乐园)开张 25 2019年世界大观新张 26 2019年圆明新园隆重开园 27 2019年底,香江野 生动物世界开业 28 2019年航天奇观开张 29 yidalidui/ xibanyadui/ 欢乐谷于2019年盛大开业 30 2000年开业的深圳海 洋世界 31 珠三角地区主要主题公园一览表 32 国内其他城市也在开发主题公园 ?无锡先后建成唐城和欧洲城,三国城和水浒城,还有镜 花缘、亚洲城、欢乐世界等; ?北京的世界公园和中华民族园; ?苏州落成苏州乐园。…… 拥有10个以上旅游主题公园的省市排名表 33 大发展后遗症——大倒退 ? 2019年,投资10亿元的福禄贝尔倒闭 ? 2019年,投资5亿元的番禺飞龙世界倒闭 ? 2019年,东方乐园停业 原因为何? …… 34 三、中国主题公园的现状特征 ? 从分布看,集中分布在珠江三角洲、长江三角 洲及北京地区; ? 从规模来看,占地及投资规模巨大; ? 从主题内容看,相同相似较多 ; ? 从收费来看,门票价格高。 中国主题公园客源市场特征 ? 主题公园的客源主要来自3小时车程内 ; ? 深圳锦绣中华、中国民俗文化村和世界之窗三 景区15%客源来自港澳地区 35 主题公园发展存在问题 ? 开业数年的老景区缺乏持续发展后劲 ? 重游率低 ? 业绩大幅下滑 ? 经营管理人才缺乏 36 四、中国主题公园发展的反思 反思之一:锦绣中华的成功是一个特殊案例 ?产品因素:No.1 效应 ?市场因素:填补需求空白 ?政治因素:89之后的教育题材,对外窗口 ?成本因素:土地政府划拨、投资控制得当 ?经营因素:国内 、境外两种票价 —初 期¥20、25( 国 内 游 客), HK、100 ( 海 外 游 客) —升 价 后¥30、35( 国 内 游 客), HK、110 ( 海 外 游 客) ?社会因素:公款消费 ?区位因素:深圳 37 反思之二:政府行为色彩浓重 ? 把特殊当一般 ? 企业盲目投资 ? 政府推波助澜 38 反思之三:将奢侈品当作一般消费品 ? 迪斯尼门票是美国中产阶层月收入的七十五分之一 ; ? 世界之窗、欢乐谷、锦绣中华目前门票是120元; ? 以月收入3000元计,我们的相对门票价格是迪斯尼 的3倍。 反思之四:投资形同赌博 ? 个别投资回报率高,利润巨大 ? 成功概率低,大部分亏损 39 五、迪斯尼进入中国的分析 迪斯尼全球网络布局 40 迪斯尼为什么落户香港? ? 资金因素 —迪斯尼“ 一毛不拔” 总投资141亿港元,特区政府需注资57亿,借款61 亿,迪斯尼负担23亿商业借款。另外,特区政府还要投 资136亿元进行基建工程建设。 —分成占大头 建成后特区政府只拥有57%股份,迪斯尼43%。 香港迪斯尼的管理权和专营权属美国迪斯尼公司。 ? 市场因素 —主要面对中国市场 —300HK$一张门票 —赚中国内地游客的钱 41 六、中国主题公园发展的思考 ?中国有能力投资超大型主题公园吗?! —仅从资金看,能! —从技术和品牌考量,难! ? 中国有市场能力维持迪斯尼吗?! —目前中国主题公园的游客重游率比较低, 一个超 大型主题公园要成功,开业几年后将主要依赖主要居 民和次要居民市场之外的三级市场。也就是说,需要 全国性的市场来支撑一个超大型主题公园。 —有可能维持一个,如果重复布局,势将难以维持。 ? 可行性报告真的可行吗?! ? 中国能承担如此高风险的投资吗?! 42 可行性报告的误区 ?简单地套用美国和日本的超大型主题公园市场规律 美国和日本超大型主题公园的主要居民市场(0~1小 时车程范围内)普及率为33%,次要居民市场(1~2小时 车程范围内)为31%。这意味着主要居民市场每年均有33 %的人、次要居民市场每年均有31%的人到主题公园,重 游率非常高,且主要居民市场和次要居民市场占到总游客 量的60~70%左右,其最主要原因是门票价格相对于居民 的人均收入比较低。 ?过高估计国内游客的消费能力 ?地方政府插手,非市场因素干扰 43 投资的风险 ? 投资的风险主要在国内地方政府 ? 迪斯尼和好莱坞影城都是“一毛不拔” 的铁公 鸡 44 主题公园布局的影响因素 ? 影响主题公园布局的主要因素 · 客源市场和交通条件 · 区域经济发展水平 · 城市旅游感知形象 · 空间集聚和竞争 · 决策者行为 45 一、客源市场和交通条件 ? 客源市场 主题公园要求选址在经济发达、流动人口多 的大城市和特大城市,以保证有良好的客源市场 条件。 ? 交通条件 主题公园所在的城市除了客源市场条件好以 外,还必须有良好的城市对外公共交通,也即可 进入性(accessibility)要好。 46 二、区域经济发展水平 ? 区域经济发展水平在两方面影响主题公园的发 展,一方面是投资规模,另一方面是游客的消 费水平。 47 三、城市旅游感知形象 ? 城市旅游形象概念 城市旅游形象是指城市旅游者在游览城市的过程 中通过对城市环境形体(硬件)的观赏和市民素质、 民俗民风、服务态度等(软件)的体验所产生的城市 总体印象 城市旅游形象是一个综合概念,它反映的 是整个城市作为旅游产品的特色和综合质量等级。 48 城市旅游感知形象的影响 ? 城市的旅游感知形象对旅游者的决策行为影 响很大。 ? 城市旅游感知形象,主要影响的是大、中尺 度(即二级和三级客源市场)旅游者的决策 行为。 49 四、空间集聚和竞争 ? 主题公园的空间集聚一般指主题公园在同一城 市的集聚,多个主题公园在空间上集聚,可以 增加这一地区的总体吸引力,同时也产生空间 竞争,使游客分流。 ? 但是,主题公园是一种高投入的旅游项目,维 持费用高,要求的门槛游客量也较高。 50 五、决策者行为 ? 决策者行为关系到两个层次 ?投资者的决策行为 ?政府的决策行为 51 投资者决策行为 ? 投资者决策行为首先是宏观区位的选择,在此 基础上从两方面影响主题公园的发展,一是投 资规模,二是主题选择。 ? 投资规模与投资者的经济实力和经营方针战略 联系在一起,同时与主题选择密切相关。 ? 在一定的客源市场、交通条件、区域经济发展 水平等背景下,主题公园开发成功与否的关键 是主题的选择。 52 政府决策行为 ? 目前,各地政府都将旅游业摆在发展第三产 业的重要位置,因此各级政府对旅游投资都 给予扶持和优惠政策,甚至在基础设施方面 给予配套,这对主题公园的经营成本有很大 影响。 53 六、影响因素系统分析 客观因素主要包括二个必要条件和 二个限制条件 : 必要条件: ? 客源市场和交通条件 ? 区域的经济发展水平 限制条件: ? 城市的旅游感知形象 ? 主题公园的空间集聚和竞争 54 ? 主观因素: ? 投资者的决策行为和政府的决策行为。 ? 投资者的决策行为包括宏观区位确定、微观选址、 投资规模和主题选择。 ? 政府的决策行为重要的是关系到主题公园的微观选 址(土地获取),以及基础设施的配套等优惠条件。 ? 影响主题公园发展因素的相互关系系统分析见 下图: 55 城市与 区域感 知形象 限制条件 必要条件 影响因素 投资决策行为; 宏观区位、投资 规模、主题选择、 微观定位 客源市场 主题公园 关 与交通 条件 宏观选址 键 因 必要条件 素 主题公园微观 区域经济发展水平:投 资能力、消费能力 选址与主题内容 主题公园 经营 政府决策行为: 微观区位 客超 量过 门 客低 量于 门 空间集聚与 竞争 限制条件 影响因素 槛 游 主题公园 生存发展 槛 游 主题公园 衰亡 56 华侨城主题公园的优势与劣势 一、优势分析 ? 客源市场 ? 城市旅游形象 ? 可进入性 …… 二、劣势分析 ? 季节性 ? 集中度 ? 空间集聚与竞争 …… 三、与香港迪斯尼的竞争与合作 …… 57 yidalidui/ xibanyadui/ 谢谢

  城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanyadui/ 二、城市旅游研究的内容 通过市场营销(社会媒体、 旅游设施供给 消费者需求 宣传材料)来刺激需求 城市旅游吸引力 空 间 旅游体验 旅游动机 旅游需求 对旅游服务/产品的消费 住宿设施 与 饮食设施 功 购物设施 交通设施 能 集 聚 娱乐设施 对环境、文化、社会的影响 (客源地、路途中、目的地) 游憩商 业区 (RBD) 旅游者的旅游体验 顾客反馈 满意程度调查 公共/私人部门 管理、市场营销、规划、开发与发展 2 三、城市旅游吸引(资源)体系 ? 城市旅游吸引(资源)要素 ? 城市旅游吸引(资源)建设的主要内容 ① 会议与展览 ② 步行街 ③ CBD ④ RBD 3 城市游憩商业区(RBD) 一、RBD概念 ? RBD是英文Recreational Business District的缩写,直 译为“游憩商业区”,也可译为“旅游商业区”、 “休闲商务区”等。 ? 根据Stephen L. J. Smith(1990)(《游憩与闲暇研究 的概念词典》(Dictionary of Concepts Recreation and Leisure Studies)),RBD的定义为:建立在城镇与城 市里,由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃 摊档等高度集中组成,吸引了大量旅游者的一个特定 零售商业区。部分对RBD的研究是在风景旅游地进行 的,因为旅游的发展使旅游地附近慢慢形成了城镇。 4 ? RBD的研究时间并不长。1958年,Barret深化对滨海旅 游地的分析,认为滨海旅游地的住宿、饮食、娱乐、商 业各项旅游设施趋向于集中布局,并具有明显向中心区 集中的趋势。其意义在于把城市地理学的某些理论应用 于旅游、游憩的研究中。 ? 城市游憩商业区(RBD)作为城市中一种新的功能区已 逐渐成为城市新的空间要素,为旅游者、本地及周边地 区的居民提供了旅游、休闲、娱乐、购物等功能,并成 为城市旅游系统的重要组成部分。 ? 1970年,C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅游区的购 物问题时首次提出RBD,用之描述这类旅游地的结构和 功能特性。他们给RBD的定义是:所谓的RBD就是为 季节性涌入城市的游客的需要,城市内集中布置饭店、 娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。 5 ? V. Taylor(1975)用宾馆及其他旅游接待设施,如咖啡店、 古董店、剧院、服务站、游乐园、饭店、公共浴室和公共水 族馆的分布来定义RBD。以南非的东伦敦为例,把上述设施 的建筑面积占街区建筑面积50%以上的城市街区,在地图上 表示出来,得到RBD是一长条形,游憩活动主要集中在海滨, 其后的边缘区主要为旅游接待设施,特别是提供餐饮服务的 寄宿处。这是早期对RBD的研究。 ? 80年代末90年代初,学者们开始真正重视城市旅游问题 , RBD的含义也扩展到城市旅游研究中,并试图以此解释城市 里以旅游者为导向的城市功能应如何布局与分布的问题。 Pearce(1989)对70年代RBD的研究进行了影响深远的评论, 而Meyer Arendt(1990)则把这一理论运用到墨西哥湾海湾 滨海旅游胜地作个案研究,对理论有所补充。R. W. Bulter ( 1991 ) 在 研 究 加 拿 大 西 埃 德 蒙 顿 特 购 物 中 心 ( West Edmonton Mall,WEM)的旅游与购物的关系时也使用了这 一概念。他认为购物作为一种旅游活动的地位日益重要,像 WEM这样一座世界最大的超大型购物中心,应该被视为旅游 吸引物,它最突出的特点就是其惊人的规模和多种多样的休 闲设施。但他对RBD的理论没有很大的补充。 6 ? 国内学术界,保继刚(2019)在探讨深圳华侨城城区发展 模式时,提出以旅游业(主题公园)带动城区全面发展, 使该区域发展为一个旅游商业区(RBD),这是第一次在 国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念,并预见它可能 成为新的城市功能区。 ? 保继刚、古诗韵(2019)初步研究了城市RBD的概念、 研究进展、类型和功能等问题;并认为中国目前已经形成 城市RBD的雏形的区域包括江苏南京夫子庙地段、上海城 隍庙地段、广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、 广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。 ? 邵学文(1990a)对上文提及的南京夫子庙所在的秦淮风 光带旅游景观进行了研究。 7 ? 把城市游憩商业区(RBD)和CBD相提并论并加以 区别的是李蕾蕾(2019)在研究城市旅游形象的视 觉设计时提出的。 ? 黄震方、侯匡林(2019)研究了大城市商业游憩区 形成机制的中,初步建立了城市游憩商业区动力系 统结构模型。 ? 陶伟、李丽梅(2019)通过苏州实证性的研究指出, 城市游憩商业区在城市发展的整体态势下呈现为动 态的发展图景,形成一个游憩商业区(SRBD)系统。 ? 俞晟、何善波(2019)通过城市RBD的空司表现形 式、城市RBD的空间布局模式、城市RBD的空间分 布规律等三个方面来剖析城市游憩商业区的空司布 局特征。 ? 在国内,因为研究城市的学者往往把RBD的功能看 作是CBD众多功能中的一种,没有引起重视。 8 二、RBD与CBD的关系 ? 区位 ? 形态 ? 功能 9 三、城市RBD的特征及功能 1.以商业为基础 国内外一些著名游憩商业区,如巴黎的Carrousec,Galeries Lafayette 和Printemps Haussman游憩商业区,以及我国最著名的上海南京路-外 滩,都是以商业功能为第一位的,而不是以收售门票为主要特征且旅游 功能为第一的旅游区,是在商业基础上逐渐融入游憩功能,使游憩商业 区得到完善和发展。商业为RBD的形成提供充足的客源条件和基础设施 条件,是RBD形成的硬件条件。 2.游憩场所和设施占相当比例,公益性与商业化形式并存 城市游憩区大致分为社区和城区两级游憩设施系统。社区游憩设施 主要为居民服务,并有相当一部分是公益性的; 城区游憩设施则兼为市 民和外来游客服务,这一部分游憩设施是以商业化经营为主,而RBD主 要就是针对城区游憩系统而言的。 城区级内部的这种游憩特点决定了以城区级游憩系统为基础的RBD 具有的一个特点就是,游憩设施的数量和规模都远比社区级的大,档次 高,而且兼具公益性和商业化运作两种形式。公益性的主要面向当地居 民日常休闲,可以理解为对购物环境的补充和基本的基础设施条件,商 业化运作部分面向当地居民更高档次需求和外地游客。 10 3.服务对象为所有潜在客源,并以本地居民为基 础市场 城市是一个开放的空间,出于任何目的在城市停留的 外地人都是城市的潜在游客,只要有停留就有消费,就能 给该城市带来财富。在城市中,外地游客与当地居民共同 使用着城市中的一部分设施和场所。尤其是RBD,它往往 是城市的标志性地段和光环效应区,是外地人了解一个城 市的窗口。因而,外地人对RBD及其设施的利用率会远远 高于城市其它地方。 4.节假日游客高度聚集 RBD 内游客在节假日高度聚集的特征,也是RBD不 同于CBD的一个显著特征。因为CBD是以商业办公为主要 功能的区域,周末及节日期间办公功能的弱化,往往使得 成熟的CBD内显得相对冷清、甚至萧条;相反,RBD是以 零售商业、购物、娱乐休闲和旅游功能为主的区域,因而 在节假日具有更高的客流与聚集的可能性。 11 城市RBD的功能 ? 购物功能 ? 休闲功能 ? 旅游功能 12 四、城市RBD的类型 ? 大型的购物中心型(shopping mall) ? 特色购物步行街型 ? 旧城历史文化改造区型 ? 新城文化旅游区型 13 主题公园的概念、类型和特点 一、 基本概念 ?主题公园定义 主题公园是具有特定的主题,由人创造而成的舞 台化的休闲娱乐活动空间,是一种休闲娱乐产业。 14 主题公园具有下列特性: ? 主题公园是一种产业,其投资建设是一种企业行为; ? 主题公园是一种休闲娱乐空间; ? 主题公园必须有特定且易于了解的主题; ? 园中所有内容,包括实体环境的塑造、营运管理等都 是在该统一主题之下构成的; ? 主题公园是一种非日常化的、戏剧性的舞台空间,让 游客产生暂时摆脱现实时空的心理效果。 15 二、主题公园的类型 ? 主题公园的类型可以从多方面进行划分,但一 般或以主题内容进行划分,或以吸引范围进行 划分,或以规模大小进行划分。 16 以主题内容划分 ? 以花卉园艺为主题; ? 以专门铁路沿线开发新世界为主题; ? 以保存文化、历史为主题; ? 以异国地理环境,动植物特征为主题; ? 以博览会、博物馆为主题; ? 以童话幻想、科学、宇宙为主题。 17 以吸引范围划分 ? 具有国际吸引力的主题公园,如迪斯尼世界。 ? 具有区域吸引力(美国概念)或国家吸引力 (欧洲概念)的主题公园。 ? 具有地方吸引力的主题公园。 18 以规模大小划分 ? 大型主题公园 ? 小(微)型主题公园 19 三、主题公园的特点 ? 强烈的个性,普遍的适宜性 ? 被动游憩形式 ? 投入高,占地规模大 ? 高门票,高消费 20 专题:中国主题公园的演变 一、主题公园起源 ? 迪斯尼乐园的出现标志着主题公园的诞生。 ?1989年9月深圳锦绣中华的成功开业,标志 着中国主题公园的诞生。其成功之处在于: 投资1亿港币,一年即收回投资。 21 二、中国主题公园大发展 1989-2019期间在珠江 三 角 洲 共 有 17 个 主 题 公园开业: ?第1家为锦绣中华; ?第 2 家是 1991 年开业 的中国民俗文化村。 22 1993年深圳野生动物园开园 23 1994年世界之窗正式营业 24 2019年飞图梦幻影城(森美反斗乐园)开张 25 2019年世界大观新张 26 2019年圆明新园隆重开园 27 2019年底,香江野 生动物世界开业 28 2019年航天奇观开张 29 yidalidui/ xibanyadui/ 欢乐谷于2019年盛大开业 30 2000年开业的深圳海 洋世界 31 珠三角地区主要主题公园一览表 32 国内其他城市也在开发主题公园 ?无锡先后建成唐城和欧洲城,三国城和水浒城,还有镜 花缘、亚洲城、欢乐世界等; ?北京的世界公园和中华民族园; ?苏州落成苏州乐园。…… 拥有10个以上旅游主题公园的省市排名表 33 大发展后遗症——大倒退 ? 2019年,投资10亿元的福禄贝尔倒闭 ? 2019年,投资5亿元的番禺飞龙世界倒闭 ? 2019年,东方乐园停业 原因为何? …… 34 三、中国主题公园的现状特征 ? 从分布看,集中分布在珠江三角洲、长江三角 洲及北京地区; ? 从规模来看,占地及投资规模巨大; ? 从主题内容看,相同相似较多 ; ? 从收费来看,门票价格高。 中国主题公园客源市场特征 ? 主题公园的客源主要来自3小时车程内 ; ? 深圳锦绣中华、中国民俗文化村和世界之窗三 景区15%客源来自港澳地区 35 主题公园发展存在问题 ? 开业数年的老景区缺乏持续发展后劲 ? 重游率低 ? 业绩大幅下滑 ? 经营管理人才缺乏 36 四、中国主题公园发展的反思 反思之一:锦绣中华的成功是一个特殊案例 ?产品因素:No.1 效应 ?市场因素:填补需求空白 ?政治因素:89之后的教育题材,对外窗口 ?成本因素:土地政府划拨、投资控制得当 ?经营因素:国内 、境外两种票价 —初 期¥20、25( 国 内 游 客), HK、100 ( 海 外 游 客) —升 价 后¥30、35( 国 内 游 客), HK、110 ( 海 外 游 客) ?社会因素:公款消费 ?区位因素:深圳 37 反思之二:政府行为色彩浓重 ? 把特殊当一般 ? 企业盲目投资 ? 政府推波助澜 38 反思之三:将奢侈品当作一般消费品 ? 迪斯尼门票是美国中产阶层月收入的七十五分之一 ; ? 世界之窗、欢乐谷、锦绣中华目前门票是120元; ? 以月收入3000元计,我们的相对门票价格是迪斯尼 的3倍。 反思之四:投资形同赌博 ? 个别投资回报率高,利润巨大 ? 成功概率低,大部分亏损 39 五、迪斯尼进入中国的分析 迪斯尼全球网络布局 40 迪斯尼为什么落户香港? ? 资金因素 —迪斯尼“ 一毛不拔” 总投资141亿港元,特区政府需注资57亿,借款61 亿,迪斯尼负担23亿商业借款。另外,特区政府还要投 资136亿元进行基建工程建设。 —分成占大头 建成后特区政府只拥有57%股份,迪斯尼43%。 香港迪斯尼的管理权和专营权属美国迪斯尼公司。 ? 市场因素 —主要面对中国市场 —300HK$一张门票 —赚中国内地游客的钱 41 六、中国主题公园发展的思考 ?中国有能力投资超大型主题公园吗?! —仅从资金看,能! —从技术和品牌考量,难! ? 中国有市场能力维持迪斯尼吗?! —目前中国主题公园的游客重游率比较低, 一个超 大型主题公园要成功,开业几年后将主要依赖主要居 民和次要居民市场之外的三级市场。也就是说,需要 全国性的市场来支撑一个超大型主题公园。 —有可能维持一个,如果重复布局,势将难以维持。 ? 可行性报告真的可行吗?! ? 中国能承担如此高风险的投资吗?! 42 可行性报告的误区 ?简单地套用美国和日本的超大型主题公园市场规律 美国和日本超大型主题公园的主要居民市场(0~1小 时车程范围内)普及率为33%,次要居民市场(1~2小时 车程范围内)为31%。这意味着主要居民市场每年均有33 %的人、次要居民市场每年均有31%的人到主题公园,重 游率非常高,且主要居民市场和次要居民市场占到总游客 量的60~70%左右,其最主要原因是门票价格相对于居民 的人均收入比较低。 ?过高估计国内游客的消费能力 ?地方政府插手,非市场因素干扰 43 投资的风险 ? 投资的风险主要在国内地方政府 ? 迪斯尼和好莱坞影城都是“一毛不拔” 的铁公 鸡 44 主题公园布局的影响因素 ? 影响主题公园布局的主要因素 · 客源市场和交通条件 · 区域经济发展水平 · 城市旅游感知形象 · 空间集聚和竞争 · 决策者行为 45 一、客源市场和交通条件 ? 客源市场 主题公园要求选址在经济发达、流动人口多 的大城市和特大城市,以保证有良好的客源市场 条件。 ? 交通条件 主题公园所在的城市除了客源市场条件好以 外,还必须有良好的城市对外公共交通,也即可 进入性(accessibility)要好。 46 二、区域经济发展水平 ? 区域经济发展水平在两方面影响主题公园的发 展,一方面是投资规模,另一方面是游客的消 费水平。 47 三、城市旅游感知形象 ? 城市旅游形象概念 城市旅游形象是指城市旅游者在游览城市的过程 中通过对城市环境形体(硬件)的观赏和市民素质、 民俗民风、服务态度等(软件)的体验所产生的城市 总体印象 城市旅游形象是一个综合概念,它反映的 是整个城市作为旅游产品的特色和综合质量等级。 48 城市旅游感知形象的影响 ? 城市的旅游感知形象对旅游者的决策行为影 响很大。 ? 城市旅游感知形象,主要影响的是大、中尺 度(即二级和三级客源市场)旅游者的决策 行为。 49 四、空间集聚和竞争 ? 主题公园的空间集聚一般指主题公园在同一城 市的集聚,多个主题公园在空间上集聚,可以 增加这一地区的总体吸引力,同时也产生空间 竞争,使游客分流。 ? 但是,主题公园是一种高投入的旅游项目,维 持费用高,要求的门槛游客量也较高。 50 五、决策者行为 ? 决策者行为关系到两个层次 ?投资者的决策行为 ?政府的决策行为 51 投资者决策行为 ? 投资者决策行为首先是宏观区位的选择,在此 基础上从两方面影响主题公园的发展,一是投 资规模,二是主题选择。 ? 投资规模与投资者的经济实力和经营方针战略 联系在一起,同时与主题选择密切相关。 ? 在一定的客源市场、交通条件、区域经济发展 水平等背景下,主题公园开发成功与否的关键 是主题的选择。 52 政府决策行为 ? 目前,各地政府都将旅游业摆在发展第三产 业的重要位置,因此各级政府对旅游投资都 给予扶持和优惠政策,甚至在基础设施方面 给予配套,这对主题公园的经营成本有很大 影响。 53 六、影响因素系统分析 客观因素主要包括二个必要条件和 二个限制条件 : 必要条件: ? 客源市场和交通条件 ? 区域的经济发展水平 限制条件: ? 城市的旅游感知形象 ? 主题公园的空间集聚和竞争 54 ? 主观因素: ? 投资者的决策行为和政府的决策行为。 ? 投资者的决策行为包括宏观区位确定、微观选址、 投资规模和主题选择。 ? 政府的决策行为重要的是关系到主题公园的微观选 址(土地获取),以及基础设施的配套等优惠条件。 ? 影响主题公园发展因素的相互关系系统分析见 下图: 55 城市与 区域感 知形象 限制条件 必要条件 影响因素 投资决策行为; 宏观区位、投资 规模、主题选择、 微观定位 客源市场 主题公园 关 与交通 条件 宏观选址 键 因 必要条件 素 主题公园微观 区域经济发展水平:投 资能力、消费能力 选址与主题内容 主题公园 经营 政府决策行为: 微观区位 客超 量过 门 客低 量于 门 空间集聚与 竞争 限制条件 影响因素 槛 游 主题公园 生存发展 槛 游 主题公园 衰亡 56 华侨城主题公园的优势与劣势 一、优势分析 ? 客源市场 ? 城市旅游形象 ? 可进入性 …… 二、劣势分析 ? 季节性 ? 集中度 ? 空间集聚与竞争 …… 三、与香港迪斯尼的竞争与合作 …… 57 yidalidui/ xibanyadui/ 谢谢



  中国主题公园发展现状共58页_军事/政治_人文社科_专业资料。城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanya



  中国主题公园发展现状共58页_军事/政治_人文社科_专业资料。城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanya



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  城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanyadui/ 二、城市旅游研究的内容 通过市场营销(社会媒体、 旅游设施供给 消费者需求 宣传材料)来刺激需求 城市旅游吸引力 空 间 旅游体验 旅游动机 旅游需求 对旅游服务/产品的消费 住宿设施 与 饮食设施 功 购物设施 交通设施 能 集 聚 娱乐设施 对环境、文化、社会的影响 (客源地、路途中、目的地) 游憩商 业区 (RBD) 旅游者的旅游体验 顾客反馈 满意程度调查 公共/私人部门 管理、市场营销、规划、开发与发展 2 三、城市旅游吸引(资源)体系 ? 城市旅游吸引(资源)要素 ? 城市旅游吸引(资源)建设的主要内容 ① 会议与展览 ② 步行街 ③ CBD ④ RBD 3 城市游憩商业区(RBD) 一、RBD概念 ? RBD是英文Recreational Business District的缩写,直 译为“游憩商业区”,也可译为“旅游商业区”、 “休闲商务区”等。 ? 根据Stephen L. J. Smith(1990)(《游憩与闲暇研究 的概念词典》(Dictionary of Concepts Recreation and Leisure Studies)),RBD的定义为:建立在城镇与城 市里,由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃 摊档等高度集中组成,吸引了大量旅游者的一个特定 零售商业区。部分对RBD的研究是在风景旅游地进行 的,因为旅游的发展使旅游地附近慢慢形成了城镇。 4 ? RBD的研究时间并不长。1958年,Barret深化对滨海旅 游地的分析,认为滨海旅游地的住宿、饮食、娱乐、商 业各项旅游设施趋向于集中布局,并具有明显向中心区 集中的趋势。其意义在于把城市地理学的某些理论应用 于旅游、游憩的研究中。 ? 城市游憩商业区(RBD)作为城市中一种新的功能区已 逐渐成为城市新的空间要素,为旅游者、本地及周边地 区的居民提供了旅游、休闲、娱乐、购物等功能,并成 为城市旅游系统的重要组成部分。 ? 1970年,C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅游区的购 物问题时首次提出RBD,用之描述这类旅游地的结构和 功能特性。他们给RBD的定义是:所谓的RBD就是为 季节性涌入城市的游客的需要,城市内集中布置饭店、 娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。 5 ? V. Taylor(1975)用宾馆及其他旅游接待设施,如咖啡店、 古董店、剧院、服务站、游乐园、饭店、公共浴室和公共水 族馆的分布来定义RBD。以南非的东伦敦为例,把上述设施 的建筑面积占街区建筑面积50%以上的城市街区,在地图上 表示出来,得到RBD是一长条形,游憩活动主要集中在海滨, 其后的边缘区主要为旅游接待设施,特别是提供餐饮服务的 寄宿处。这是早期对RBD的研究。 ? 80年代末90年代初,学者们开始真正重视城市旅游问题 , RBD的含义也扩展到城市旅游研究中,并试图以此解释城市 里以旅游者为导向的城市功能应如何布局与分布的问题。 Pearce(1989)对70年代RBD的研究进行了影响深远的评论, 而Meyer Arendt(1990)则把这一理论运用到墨西哥湾海湾 滨海旅游胜地作个案研究,对理论有所补充。R. W. Bulter ( 1991 ) 在 研 究 加 拿 大 西 埃 德 蒙 顿 特 购 物 中 心 ( West Edmonton Mall,WEM)的旅游与购物的关系时也使用了这 一概念。他认为购物作为一种旅游活动的地位日益重要,像 WEM这样一座世界最大的超大型购物中心,应该被视为旅游 吸引物,它最突出的特点就是其惊人的规模和多种多样的休 闲设施。但他对RBD的理论没有很大的补充。 6 ? 国内学术界,保继刚(2019)在探讨深圳华侨城城区发展 模式时,提出以旅游业(主题公园)带动城区全面发展, 使该区域发展为一个旅游商业区(RBD),这是第一次在 国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念,并预见它可能 成为新的城市功能区。 ? 保继刚、古诗韵(2019)初步研究了城市RBD的概念、 研究进展、类型和功能等问题;并认为中国目前已经形成 城市RBD的雏形的区域包括江苏南京夫子庙地段、上海城 隍庙地段、广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、 广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。 ? 邵学文(1990a)对上文提及的南京夫子庙所在的秦淮风 光带旅游景观进行了研究。 7 ? 把城市游憩商业区(RBD)和CBD相提并论并加以 区别的是李蕾蕾(2019)在研究城市旅游形象的视 觉设计时提出的。 ? 黄震方、侯匡林(2019)研究了大城市商业游憩区 形成机制的中,初步建立了城市游憩商业区动力系 统结构模型。 ? 陶伟、李丽梅(2019)通过苏州实证性的研究指出, 城市游憩商业区在城市发展的整体态势下呈现为动 态的发展图景,形成一个游憩商业区(SRBD)系统。 ? 俞晟、何善波(2019)通过城市RBD的空司表现形 式、城市RBD的空间布局模式、城市RBD的空间分 布规律等三个方面来剖析城市游憩商业区的空司布 局特征。 ? 在国内,因为研究城市的学者往往把RBD的功能看 作是CBD众多功能中的一种,没有引起重视。 8 二、RBD与CBD的关系 ? 区位 ? 形态 ? 功能 9 三、城市RBD的特征及功能 1.以商业为基础 国内外一些著名游憩商业区,如巴黎的Carrousec,Galeries Lafayette 和Printemps Haussman游憩商业区,以及我国最著名的上海南京路-外 滩,都是以商业功能为第一位的,而不是以收售门票为主要特征且旅游 功能为第一的旅游区,是在商业基础上逐渐融入游憩功能,使游憩商业 区得到完善和发展。商业为RBD的形成提供充足的客源条件和基础设施 条件,是RBD形成的硬件条件。 2.游憩场所和设施占相当比例,公益性与商业化形式并存 城市游憩区大致分为社区和城区两级游憩设施系统。社区游憩设施 主要为居民服务,并有相当一部分是公益性的; 城区游憩设施则兼为市 民和外来游客服务,这一部分游憩设施是以商业化经营为主,而RBD主 要就是针对城区游憩系统而言的。 城区级内部的这种游憩特点决定了以城区级游憩系统为基础的RBD 具有的一个特点就是,游憩设施的数量和规模都远比社区级的大,档次 高,而且兼具公益性和商业化运作两种形式。公益性的主要面向当地居 民日常休闲,可以理解为对购物环境的补充和基本的基础设施条件,商 业化运作部分面向当地居民更高档次需求和外地游客。 10 3.服务对象为所有潜在客源,并以本地居民为基 础市场 城市是一个开放的空间,出于任何目的在城市停留的 外地人都是城市的潜在游客,只要有停留就有消费,就能 给该城市带来财富。在城市中,外地游客与当地居民共同 使用着城市中的一部分设施和场所。尤其是RBD,它往往 是城市的标志性地段和光环效应区,是外地人了解一个城 市的窗口。因而,外地人对RBD及其设施的利用率会远远 高于城市其它地方。 4.节假日游客高度聚集 RBD 内游客在节假日高度聚集的特征,也是RBD不 同于CBD的一个显著特征。因为CBD是以商业办公为主要 功能的区域,周末及节日期间办公功能的弱化,往往使得 成熟的CBD内显得相对冷清、甚至萧条;相反,RBD是以 零售商业、购物、娱乐休闲和旅游功能为主的区域,因而 在节假日具有更高的客流与聚集的可能性。 11 城市RBD的功能 ? 购物功能 ? 休闲功能 ? 旅游功能 12 四、城市RBD的类型 ? 大型的购物中心型(shopping mall) ? 特色购物步行街型 ? 旧城历史文化改造区型 ? 新城文化旅游区型 13 主题公园的概念、类型和特点 一、 基本概念 ?主题公园定义 主题公园是具有特定的主题,由人创造而成的舞 台化的休闲娱乐活动空间,是一种休闲娱乐产业。 14 主题公园具有下列特性: ? 主题公园是一种产业,其投资建设是一种企业行为; ? 主题公园是一种休闲娱乐空间; ? 主题公园必须有特定且易于了解的主题; ? 园中所有内容,包括实体环境的塑造、营运管理等都 是在该统一主题之下构成的; ? 主题公园是一种非日常化的、戏剧性的舞台空间,让 游客产生暂时摆脱现实时空的心理效果。 15 二、主题公园的类型 ? 主题公园的类型可以从多方面进行划分,但一 般或以主题内容进行划分,或以吸引范围进行 划分,或以规模大小进行划分。 16 以主题内容划分 ? 以花卉园艺为主题; ? 以专门铁路沿线开发新世界为主题; ? 以保存文化、历史为主题; ? 以异国地理环境,动植物特征为主题; ? 以博览会、博物馆为主题; ? 以童话幻想、科学、宇宙为主题。 17 以吸引范围划分 ? 具有国际吸引力的主题公园,如迪斯尼世界。 ? 具有区域吸引力(美国概念)或国家吸引力 (欧洲概念)的主题公园。 ? 具有地方吸引力的主题公园。 18 以规模大小划分 ? 大型主题公园 ? 小(微)型主题公园 19 三、主题公园的特点 ? 强烈的个性,普遍的适宜性 ? 被动游憩形式 ? 投入高,占地规模大 ? 高门票,高消费 20 专题:中国主题公园的演变 一、主题公园起源 ? 迪斯尼乐园的出现标志着主题公园的诞生。 ?1989年9月深圳锦绣中华的成功开业,标志 着中国主题公园的诞生。其成功之处在于: 投资1亿港币,一年即收回投资。 21 二、中国主题公园大发展 1989-2019期间在珠江 三 角 洲 共 有 17 个 主 题 公园开业: ?第1家为锦绣中华; ?第 2 家是 1991 年开业 的中国民俗文化村。 22 1993年深圳野生动物园开园 23 1994年世界之窗正式营业 24 2019年飞图梦幻影城(森美反斗乐园)开张 25 2019年世界大观新张 26 2019年圆明新园隆重开园 27 2019年底,香江野 生动物世界开业 28 2019年航天奇观开张 29 yidalidui/ xibanyadui/ 欢乐谷于2019年盛大开业 30 2000年开业的深圳海 洋世界 31 珠三角地区主要主题公园一览表 32 国内其他城市也在开发主题公园 ?无锡先后建成唐城和欧洲城,三国城和水浒城,还有镜 花缘、亚洲城、欢乐世界等; ?北京的世界公园和中华民族园; ?苏州落成苏州乐园。…… 拥有10个以上旅游主题公园的省市排名表 33 大发展后遗症——大倒退 ? 2019年,投资10亿元的福禄贝尔倒闭 ? 2019年,投资5亿元的番禺飞龙世界倒闭 ? 2019年,东方乐园停业 原因为何? …… 34 三、中国主题公园的现状特征 ? 从分布看,集中分布在珠江三角洲、长江三角 洲及北京地区; ? 从规模来看,占地及投资规模巨大; ? 从主题内容看,相同相似较多 ; ? 从收费来看,门票价格高。 中国主题公园客源市场特征 ? 主题公园的客源主要来自3小时车程内 ; ? 深圳锦绣中华、中国民俗文化村和世界之窗三 景区15%客源来自港澳地区 35 主题公园发展存在问题 ? 开业数年的老景区缺乏持续发展后劲 ? 重游率低 ? 业绩大幅下滑 ? 经营管理人才缺乏 36 四、中国主题公园发展的反思 反思之一:锦绣中华的成功是一个特殊案例 ?产品因素:No.1 效应 ?市场因素:填补需求空白 ?政治因素:89之后的教育题材,对外窗口 ?成本因素:土地政府划拨、投资控制得当 ?经营因素:国内 、境外两种票价 —初 期¥20、25( 国 内 游 客), HK、100 ( 海 外 游 客) —升 价 后¥30、35( 国 内 游 客), HK、110 ( 海 外 游 客) ?社会因素:公款消费 ?区位因素:深圳 37 反思之二:政府行为色彩浓重 ? 把特殊当一般 ? 企业盲目投资 ? 政府推波助澜 38 反思之三:将奢侈品当作一般消费品 ? 迪斯尼门票是美国中产阶层月收入的七十五分之一 ; ? 世界之窗、欢乐谷、锦绣中华目前门票是120元; ? 以月收入3000元计,我们的相对门票价格是迪斯尼 的3倍。 反思之四:投资形同赌博 ? 个别投资回报率高,利润巨大 ? 成功概率低,大部分亏损 39 五、迪斯尼进入中国的分析 迪斯尼全球网络布局 40 迪斯尼为什么落户香港? ? 资金因素 —迪斯尼“ 一毛不拔” 总投资141亿港元,特区政府需注资57亿,借款61 亿,迪斯尼负担23亿商业借款。另外,特区政府还要投 资136亿元进行基建工程建设。 —分成占大头 建成后特区政府只拥有57%股份,迪斯尼43%。 香港迪斯尼的管理权和专营权属美国迪斯尼公司。 ? 市场因素 —主要面对中国市场 —300HK$一张门票 —赚中国内地游客的钱 41 六、中国主题公园发展的思考 ?中国有能力投资超大型主题公园吗?! —仅从资金看,能! —从技术和品牌考量,难! ? 中国有市场能力维持迪斯尼吗?! —目前中国主题公园的游客重游率比较低, 一个超 大型主题公园要成功,开业几年后将主要依赖主要居 民和次要居民市场之外的三级市场。也就是说,需要 全国性的市场来支撑一个超大型主题公园。 —有可能维持一个,如果重复布局,势将难以维持。 ? 可行性报告真的可行吗?! ? 中国能承担如此高风险的投资吗?! 42 可行性报告的误区 ?简单地套用美国和日本的超大型主题公园市场规律 美国和日本超大型主题公园的主要居民市场(0~1小 时车程范围内)普及率为33%,次要居民市场(1~2小时 车程范围内)为31%。这意味着主要居民市场每年均有33 %的人、次要居民市场每年均有31%的人到主题公园,重 游率非常高,且主要居民市场和次要居民市场占到总游客 量的60~70%左右,其最主要原因是门票价格相对于居民 的人均收入比较低。 ?过高估计国内游客的消费能力 ?地方政府插手,非市场因素干扰 43 投资的风险 ? 投资的风险主要在国内地方政府 ? 迪斯尼和好莱坞影城都是“一毛不拔” 的铁公 鸡 44 主题公园布局的影响因素 ? 影响主题公园布局的主要因素 · 客源市场和交通条件 · 区域经济发展水平 · 城市旅游感知形象 · 空间集聚和竞争 · 决策者行为 45 一、客源市场和交通条件 ? 客源市场 主题公园要求选址在经济发达、流动人口多 的大城市和特大城市,以保证有良好的客源市场 条件。 ? 交通条件 主题公园所在的城市除了客源市场条件好以 外,还必须有良好的城市对外公共交通,也即可 进入性(accessibility)要好。 46 二、区域经济发展水平 ? 区域经济发展水平在两方面影响主题公园的发 展,一方面是投资规模,另一方面是游客的消 费水平。 47 三、城市旅游感知形象 ? 城市旅游形象概念 城市旅游形象是指城市旅游者在游览城市的过程 中通过对城市环境形体(硬件)的观赏和市民素质、 民俗民风、服务态度等(软件)的体验所产生的城市 总体印象 城市旅游形象是一个综合概念,它反映的 是整个城市作为旅游产品的特色和综合质量等级。 48 城市旅游感知形象的影响 ? 城市的旅游感知形象对旅游者的决策行为影 响很大。 ? 城市旅游感知形象,主要影响的是大、中尺 度(即二级和三级客源市场)旅游者的决策 行为。 49 四、空间集聚和竞争 ? 主题公园的空间集聚一般指主题公园在同一城 市的集聚,多个主题公园在空间上集聚,可以 增加这一地区的总体吸引力,同时也产生空间 竞争,使游客分流。 ? 但是,主题公园是一种高投入的旅游项目,维 持费用高,要求的门槛游客量也较高。 50 五、决策者行为 ? 决策者行为关系到两个层次 ?投资者的决策行为 ?政府的决策行为 51 投资者决策行为 ? 投资者决策行为首先是宏观区位的选择,在此 基础上从两方面影响主题公园的发展,一是投 资规模,二是主题选择。 ? 投资规模与投资者的经济实力和经营方针战略 联系在一起,同时与主题选择密切相关。 ? 在一定的客源市场、交通条件、区域经济发展 水平等背景下,主题公园开发成功与否的关键 是主题的选择。 52 政府决策行为 ? 目前,各地政府都将旅游业摆在发展第三产 业的重要位置,因此各级政府对旅游投资都 给予扶持和优惠政策,甚至在基础设施方面 给予配套,这对主题公园的经营成本有很大 影响。 53 六、影响因素系统分析 客观因素主要包括二个必要条件和 二个限制条件 : 必要条件: ? 客源市场和交通条件 ? 区域的经济发展水平 限制条件: ? 城市的旅游感知形象 ? 主题公园的空间集聚和竞争 54 ? 主观因素: ? 投资者的决策行为和政府的决策行为。 ? 投资者的决策行为包括宏观区位确定、微观选址、 投资规模和主题选择。 ? 政府的决策行为重要的是关系到主题公园的微观选 址(土地获取),以及基础设施的配套等优惠条件。 ? 影响主题公园发展因素的相互关系系统分析见 下图: 55 城市与 区域感 知形象 限制条件 必要条件 影响因素 投资决策行为; 宏观区位、投资 规模、主题选择、 微观定位 客源市场 主题公园 关 与交通 条件 宏观选址 键 因 必要条件 素 主题公园微观 区域经济发展水平:投 资能力、消费能力 选址与主题内容 主题公园 经营 政府决策行为: 微观区位 客超 量过 门 客低 量于 门 空间集聚与 竞争 限制条件 影响因素 槛 游 主题公园 生存发展 槛 游 主题公园 衰亡 56 华侨城主题公园的优势与劣势 一、优势分析 ? 客源市场 ? 城市旅游形象 ? 可进入性 …… 二、劣势分析 ? 季节性 ? 集中度 ? 空间集聚与竞争 …… 三、与香港迪斯尼的竞争与合作 …… 57 yidalidui/ xibanyadui/ 谢谢

  城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanyadui/ 二、城市旅游研究的内容 通过市场营销(社会媒体、 旅游设施供给 消费者需求 宣传材料)来刺激需求 城市旅游吸引力 空 间 旅游体验 旅游动机 旅游需求 对旅游服务/产品的消费 住宿设施 与 饮食设施 功 购物设施 交通设施 能 集 聚 娱乐设施 对环境、文化、社会的影响 (客源地、路途中、目的地) 游憩商 业区 (RBD) 旅游者的旅游体验 顾客反馈 满意程度调查 公共/私人部门 管理、市场营销、规划、开发与发展 2 三、城市旅游吸引(资源)体系 ? 城市旅游吸引(资源)要素 ? 城市旅游吸引(资源)建设的主要内容 ① 会议与展览 ② 步行街 ③ CBD ④ RBD 3 城市游憩商业区(RBD) 一、RBD概念 ? RBD是英文Recreational Business District的缩写,直 译为“游憩商业区”,也可译为“旅游商业区”、 “休闲商务区”等。 ? 根据Stephen L. J. Smith(1990)(《游憩与闲暇研究 的概念词典》(Dictionary of Concepts Recreation and Leisure Studies)),RBD的定义为:建立在城镇与城 市里,由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃 摊档等高度集中组成,吸引了大量旅游者的一个特定 零售商业区。部分对RBD的研究是在风景旅游地进行 的,因为旅游的发展使旅游地附近慢慢形成了城镇。 4 ? RBD的研究时间并不长。1958年,Barret深化对滨海旅 游地的分析,认为滨海旅游地的住宿、饮食、娱乐、商 业各项旅游设施趋向于集中布局,并具有明显向中心区 集中的趋势。其意义在于把城市地理学的某些理论应用 于旅游、游憩的研究中。 ? 城市游憩商业区(RBD)作为城市中一种新的功能区已 逐渐成为城市新的空间要素,为旅游者、本地及周边地 区的居民提供了旅游、休闲、娱乐、购物等功能,并成 为城市旅游系统的重要组成部分。 ? 1970年,C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅游区的购 物问题时首次提出RBD,用之描述这类旅游地的结构和 功能特性。他们给RBD的定义是:所谓的RBD就是为 季节性涌入城市的游客的需要,城市内集中布置饭店、 娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。 5 ? V. Taylor(1975)用宾馆及其他旅游接待设施,如咖啡店、 古董店、剧院、服务站、游乐园、饭店、公共浴室和公共水 族馆的分布来定义RBD。以南非的东伦敦为例,把上述设施 的建筑面积占街区建筑面积50%以上的城市街区,在地图上 表示出来,得到RBD是一长条形,游憩活动主要集中在海滨, 其后的边缘区主要为旅游接待设施,特别是提供餐饮服务的 寄宿处。这是早期对RBD的研究。 ? 80年代末90年代初,学者们开始真正重视城市旅游问题 , RBD的含义也扩展到城市旅游研究中,并试图以此解释城市 里以旅游者为导向的城市功能应如何布局与分布的问题。 Pearce(1989)对70年代RBD的研究进行了影响深远的评论, 而Meyer Arendt(1990)则把这一理论运用到墨西哥湾海湾 滨海旅游胜地作个案研究,对理论有所补充。R. W. Bulter ( 1991 ) 在 研 究 加 拿 大 西 埃 德 蒙 顿 特 购 物 中 心 ( West Edmonton Mall,WEM)的旅游与购物的关系时也使用了这 一概念。他认为购物作为一种旅游活动的地位日益重要,像 WEM这样一座世界最大的超大型购物中心,应该被视为旅游 吸引物,它最突出的特点就是其惊人的规模和多种多样的休 闲设施。但他对RBD的理论没有很大的补充。 6 ? 国内学术界,保继刚(2019)在探讨深圳华侨城城区发展 模式时,提出以旅游业(主题公园)带动城区全面发展, 使该区域发展为一个旅游商业区(RBD),这是第一次在 国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念,并预见它可能 成为新的城市功能区。 ? 保继刚、古诗韵(2019)初步研究了城市RBD的概念、 研究进展、类型和功能等问题;并认为中国目前已经形成 城市RBD的雏形的区域包括江苏南京夫子庙地段、上海城 隍庙地段、广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、 广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。 ? 邵学文(1990a)对上文提及的南京夫子庙所在的秦淮风 光带旅游景观进行了研究。 7 ? 把城市游憩商业区(RBD)和CBD相提并论并加以 区别的是李蕾蕾(2019)在研究城市旅游形象的视 觉设计时提出的。 ? 黄震方、侯匡林(2019)研究了大城市商业游憩区 形成机制的中,初步建立了城市游憩商业区动力系 统结构模型。 ? 陶伟、李丽梅(2019)通过苏州实证性的研究指出, 城市游憩商业区在城市发展的整体态势下呈现为动 态的发展图景,形成一个游憩商业区(SRBD)系统。 ? 俞晟、何善波(2019)通过城市RBD的空司表现形 式、城市RBD的空间布局模式、城市RBD的空间分 布规律等三个方面来剖析城市游憩商业区的空司布 局特征。 ? 在国内,因为研究城市的学者往往把RBD的功能看 作是CBD众多功能中的一种,没有引起重视。 8 二、RBD与CBD的关系 ? 区位 ? 形态 ? 功能 9 三、城市RBD的特征及功能 1.以商业为基础 国内外一些著名游憩商业区,如巴黎的Carrousec,Galeries Lafayette 和Printemps Haussman游憩商业区,以及我国最著名的上海南京路-外 滩,都是以商业功能为第一位的,而不是以收售门票为主要特征且旅游 功能为第一的旅游区,是在商业基础上逐渐融入游憩功能,使游憩商业 区得到完善和发展。商业为RBD的形成提供充足的客源条件和基础设施 条件,是RBD形成的硬件条件。 2.游憩场所和设施占相当比例,公益性与商业化形式并存 城市游憩区大致分为社区和城区两级游憩设施系统。社区游憩设施 主要为居民服务,并有相当一部分是公益性的; 城区游憩设施则兼为市 民和外来游客服务,这一部分游憩设施是以商业化经营为主,而RBD主 要就是针对城区游憩系统而言的。 城区级内部的这种游憩特点决定了以城区级游憩系统为基础的RBD 具有的一个特点就是,游憩设施的数量和规模都远比社区级的大,档次 高,而且兼具公益性和商业化运作两种形式。公益性的主要面向当地居 民日常休闲,可以理解为对购物环境的补充和基本的基础设施条件,商 业化运作部分面向当地居民更高档次需求和外地游客。 10 3.服务对象为所有潜在客源,并以本地居民为基 础市场 城市是一个开放的空间,出于任何目的在城市停留的 外地人都是城市的潜在游客,只要有停留就有消费,就能 给该城市带来财富。在城市中,外地游客与当地居民共同 使用着城市中的一部分设施和场所。尤其是RBD,它往往 是城市的标志性地段和光环效应区,是外地人了解一个城 市的窗口。因而,外地人对RBD及其设施的利用率会远远 高于城市其它地方。 4.节假日游客高度聚集 RBD 内游客在节假日高度聚集的特征,也是RBD不 同于CBD的一个显著特征。因为CBD是以商业办公为主要 功能的区域,周末及节日期间办公功能的弱化,往往使得 成熟的CBD内显得相对冷清、甚至萧条;相反,RBD是以 零售商业、购物、娱乐休闲和旅游功能为主的区域,因而 在节假日具有更高的客流与聚集的可能性。 11 城市RBD的功能 ? 购物功能 ? 休闲功能 ? 旅游功能 12 四、城市RBD的类型 ? 大型的购物中心型(shopping mall) ? 特色购物步行街型 ? 旧城历史文化改造区型 ? 新城文化旅游区型 13 主题公园的概念、类型和特点 一、 基本概念 ?主题公园定义 主题公园是具有特定的主题,由人创造而成的舞 台化的休闲娱乐活动空间,是一种休闲娱乐产业。 14 主题公园具有下列特性: ? 主题公园是一种产业,其投资建设是一种企业行为; ? 主题公园是一种休闲娱乐空间; ? 主题公园必须有特定且易于了解的主题; ? 园中所有内容,包括实体环境的塑造、营运管理等都 是在该统一主题之下构成的; ? 主题公园是一种非日常化的、戏剧性的舞台空间,让 游客产生暂时摆脱现实时空的心理效果。 15 二、主题公园的类型 ? 主题公园的类型可以从多方面进行划分,但一 般或以主题内容进行划分,或以吸引范围进行 划分,或以规模大小进行划分。 16 以主题内容划分 ? 以花卉园艺为主题; ? 以专门铁路沿线开发新世界为主题; ? 以保存文化、历史为主题; ? 以异国地理环境,动植物特征为主题; ? 以博览会、博物馆为主题; ? 以童话幻想、科学、宇宙为主题。 17 以吸引范围划分 ? 具有国际吸引力的主题公园,如迪斯尼世界。 ? 具有区域吸引力(美国概念)或国家吸引力 (欧洲概念)的主题公园。 ? 具有地方吸引力的主题公园。 18 以规模大小划分 ? 大型主题公园 ? 小(微)型主题公园 19 三、主题公园的特点 ? 强烈的个性,普遍的适宜性 ? 被动游憩形式 ? 投入高,占地规模大 ? 高门票,高消费 20 专题:中国主题公园的演变 一、主题公园起源 ? 迪斯尼乐园的出现标志着主题公园的诞生。 ?1989年9月深圳锦绣中华的成功开业,标志 着中国主题公园的诞生。其成功之处在于: 投资1亿港币,一年即收回投资。 21 二、中国主题公园大发展 1989-2019期间在珠江 三 角 洲 共 有 17 个 主 题 公园开业: ?第1家为锦绣中华; ?第 2 家是 1991 年开业 的中国民俗文化村。 22 1993年深圳野生动物园开园 23 1994年世界之窗正式营业 24 2019年飞图梦幻影城(森美反斗乐园)开张 25 2019年世界大观新张 26 2019年圆明新园隆重开园 27 2019年底,香江野 生动物世界开业 28 2019年航天奇观开张 29 yidalidui/ xibanyadui/ 欢乐谷于2019年盛大开业 30 2000年开业的深圳海 洋世界 31 珠三角地区主要主题公园一览表 32 国内其他城市也在开发主题公园 ?无锡先后建成唐城和欧洲城,三国城和水浒城,还有镜 花缘、亚洲城、欢乐世界等; ?北京的世界公园和中华民族园; ?苏州落成苏州乐园。…… 拥有10个以上旅游主题公园的省市排名表 33 大发展后遗症——大倒退 ? 2019年,投资10亿元的福禄贝尔倒闭 ? 2019年,投资5亿元的番禺飞龙世界倒闭 ? 2019年,东方乐园停业 原因为何? …… 34 三、中国主题公园的现状特征 ? 从分布看,集中分布在珠江三角洲、长江三角 洲及北京地区; ? 从规模来看,占地及投资规模巨大; ? 从主题内容看,相同相似较多 ; ? 从收费来看,门票价格高。 中国主题公园客源市场特征 ? 主题公园的客源主要来自3小时车程内 ; ? 深圳锦绣中华、中国民俗文化村和世界之窗三 景区15%客源来自港澳地区 35 主题公园发展存在问题 ? 开业数年的老景区缺乏持续发展后劲 ? 重游率低 ? 业绩大幅下滑 ? 经营管理人才缺乏 36 四、中国主题公园发展的反思 反思之一:锦绣中华的成功是一个特殊案例 ?产品因素:No.1 效应 ?市场因素:填补需求空白 ?政治因素:89之后的教育题材,对外窗口 ?成本因素:土地政府划拨、投资控制得当 ?经营因素:国内 、境外两种票价 —初 期¥20、25( 国 内 游 客), HK、100 ( 海 外 游 客) —升 价 后¥30、35( 国 内 游 客), HK、110 ( 海 外 游 客) ?社会因素:公款消费 ?区位因素:深圳 37 反思之二:政府行为色彩浓重 ? 把特殊当一般 ? 企业盲目投资 ? 政府推波助澜 38 反思之三:将奢侈品当作一般消费品 ? 迪斯尼门票是美国中产阶层月收入的七十五分之一 ; ? 世界之窗、欢乐谷、锦绣中华目前门票是120元; ? 以月收入3000元计,我们的相对门票价格是迪斯尼 的3倍。 反思之四:投资形同赌博 ? 个别投资回报率高,利润巨大 ? 成功概率低,大部分亏损 39 五、迪斯尼进入中国的分析 迪斯尼全球网络布局 40 迪斯尼为什么落户香港? ? 资金因素 —迪斯尼“ 一毛不拔” 总投资141亿港元,特区政府需注资57亿,借款61 亿,迪斯尼负担23亿商业借款。另外,特区政府还要投 资136亿元进行基建工程建设。 —分成占大头 建成后特区政府只拥有57%股份,迪斯尼43%。 香港迪斯尼的管理权和专营权属美国迪斯尼公司。 ? 市场因素 —主要面对中国市场 —300HK$一张门票 —赚中国内地游客的钱 41 六、中国主题公园发展的思考 ?中国有能力投资超大型主题公园吗?! —仅从资金看,能! —从技术和品牌考量,难! ? 中国有市场能力维持迪斯尼吗?! —目前中国主题公园的游客重游率比较低, 一个超 大型主题公园要成功,开业几年后将主要依赖主要居 民和次要居民市场之外的三级市场。也就是说,需要 全国性的市场来支撑一个超大型主题公园。 —有可能维持一个,如果重复布局,势将难以维持。 ? 可行性报告真的可行吗?! ? 中国能承担如此高风险的投资吗?! 42 可行性报告的误区 ?简单地套用美国和日本的超大型主题公园市场规律 美国和日本超大型主题公园的主要居民市场(0~1小 时车程范围内)普及率为33%,次要居民市场(1~2小时 车程范围内)为31%。这意味着主要居民市场每年均有33 %的人、次要居民市场每年均有31%的人到主题公园,重 游率非常高,且主要居民市场和次要居民市场占到总游客 量的60~70%左右,其最主要原因是门票价格相对于居民 的人均收入比较低。 ?过高估计国内游客的消费能力 ?地方政府插手,非市场因素干扰 43 投资的风险 ? 投资的风险主要在国内地方政府 ? 迪斯尼和好莱坞影城都是“一毛不拔” 的铁公 鸡 44 主题公园布局的影响因素 ? 影响主题公园布局的主要因素 · 客源市场和交通条件 · 区域经济发展水平 · 城市旅游感知形象 · 空间集聚和竞争 · 决策者行为 45 一、客源市场和交通条件 ? 客源市场 主题公园要求选址在经济发达、流动人口多 的大城市和特大城市,以保证有良好的客源市场 条件。 ? 交通条件 主题公园所在的城市除了客源市场条件好以 外,还必须有良好的城市对外公共交通,也即可 进入性(accessibility)要好。 46 二、区域经济发展水平 ? 区域经济发展水平在两方面影响主题公园的发 展,一方面是投资规模,另一方面是游客的消 费水平。 47 三、城市旅游感知形象 ? 城市旅游形象概念 城市旅游形象是指城市旅游者在游览城市的过程 中通过对城市环境形体(硬件)的观赏和市民素质、 民俗民风、服务态度等(软件)的体验所产生的城市 总体印象 城市旅游形象是一个综合概念,它反映的 是整个城市作为旅游产品的特色和综合质量等级。 48 城市旅游感知形象的影响 ? 城市的旅游感知形象对旅游者的决策行为影 响很大。 ? 城市旅游感知形象,主要影响的是大、中尺 度(即二级和三级客源市场)旅游者的决策 行为。 49 四、空间集聚和竞争 ? 主题公园的空间集聚一般指主题公园在同一城 市的集聚,多个主题公园在空间上集聚,可以 增加这一地区的总体吸引力,同时也产生空间 竞争,使游客分流。 ? 但是,主题公园是一种高投入的旅游项目,维 持费用高,要求的门槛游客量也较高。 50 五、决策者行为 ? 决策者行为关系到两个层次 ?投资者的决策行为 ?政府的决策行为 51 投资者决策行为 ? 投资者决策行为首先是宏观区位的选择,在此 基础上从两方面影响主题公园的发展,一是投 资规模,二是主题选择。 ? 投资规模与投资者的经济实力和经营方针战略 联系在一起,同时与主题选择密切相关。 ? 在一定的客源市场、交通条件、区域经济发展 水平等背景下,主题公园开发成功与否的关键 是主题的选择。 52 政府决策行为 ? 目前,各地政府都将旅游业摆在发展第三产 业的重要位置,因此各级政府对旅游投资都 给予扶持和优惠政策,甚至在基础设施方面 给予配套,这对主题公园的经营成本有很大 影响。 53 六、影响因素系统分析 客观因素主要包括二个必要条件和 二个限制条件 : 必要条件: ? 客源市场和交通条件 ? 区域的经济发展水平 限制条件: ? 城市的旅游感知形象 ? 主题公园的空间集聚和竞争 54 ? 主观因素: ? 投资者的决策行为和政府的决策行为。 ? 投资者的决策行为包括宏观区位确定、微观选址、 投资规模和主题选择。 ? 政府的决策行为重要的是关系到主题公园的微观选 址(土地获取),以及基础设施的配套等优惠条件。 ? 影响主题公园发展因素的相互关系系统分析见 下图: 55 城市与 区域感 知形象 限制条件 必要条件 影响因素 投资决策行为; 宏观区位、投资 规模、主题选择、 微观定位 客源市场 主题公园 关 与交通 条件 宏观选址 键 因 必要条件 素 主题公园微观 区域经济发展水平:投 资能力、消费能力 选址与主题内容 主题公园 经营 政府决策行为: 微观区位 客超 量过 门 客低 量于 门 空间集聚与 竞争 限制条件 影响因素 槛 游 主题公园 生存发展 槛 游 主题公园 衰亡 56 华侨城主题公园的优势与劣势 一、优势分析 ? 客源市场 ? 城市旅游形象 ? 可进入性 …… 二、劣势分析 ? 季节性 ? 集中度 ? 空间集聚与竞争 …… 三、与香港迪斯尼的竞争与合作 …… 57 yidalidui/ xibanyadui/ 谢谢



  中国主题公园发展现状共58页_军事/政治_人文社科_专业资料。城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanya



  中国主题公园发展现状共58页_军事/政治_人文社科_专业资料。城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanya

  城市旅游概述 一、城市旅游研究的起源和定义 ? 城市旅游研究的起源 ? 城市旅游的定义 城市旅游是指以城市为目的地的旅游活动,及其对 社会、经济和环境的影响。 1 yidalidui/ xibanyadui/ 二、城市旅游研究的内容 通过市场营销(社会媒体、 旅游设施供给 消费者需求 宣传材料)来刺激需求 城市旅游吸引力 空 间 旅游体验 旅游动机 旅游需求 对旅游服务/产品的消费 住宿设施 与 饮食设施 功 购物设施 交通设施 能 集 聚 娱乐设施 对环境、文化、社会的影响 (客源地、路途中、目的地) 游憩商 业区 (RBD) 旅游者的旅游体验 顾客反馈 满意程度调查 公共/私人部门 管理、市场营销、规划、开发与发展 2 三、城市旅游吸引(资源)体系 ? 城市旅游吸引(资源)要素 ? 城市旅游吸引(资源)建设的主要内容 ① 会议与展览 ② 步行街 ③ CBD ④ RBD 3 城市游憩商业区(RBD) 一、RBD概念 ? RBD是英文Recreational Business District的缩写,直 译为“游憩商业区”,也可译为“旅游商业区”、 “休闲商务区”等。 ? 根据Stephen L. J. Smith(1990)(《游憩与闲暇研究 的概念词典》(Dictionary of Concepts Recreation and Leisure Studies)),RBD的定义为:建立在城镇与城 市里,由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃 摊档等高度集中组成,吸引了大量旅游者的一个特定 零售商业区。部分对RBD的研究是在风景旅游地进行 的,因为旅游的发展使旅游地附近慢慢形成了城镇。 4 ? RBD的研究时间并不长。1958年,Barret深化对滨海旅 游地的分析,认为滨海旅游地的住宿、饮食、娱乐、商 业各项旅游设施趋向于集中布局,并具有明显向中心区 集中的趋势。其意义在于把城市地理学的某些理论应用 于旅游、游憩的研究中。 ? 城市游憩商业区(RBD)作为城市中一种新的功能区已 逐渐成为城市新的空间要素,为旅游者、本地及周边地 区的居民提供了旅游、休闲、娱乐、购物等功能,并成 为城市旅游系统的重要组成部分。 ? 1970年,C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅游区的购 物问题时首次提出RBD,用之描述这类旅游地的结构和 功能特性。他们给RBD的定义是:所谓的RBD就是为 季节性涌入城市的游客的需要,城市内集中布置饭店、 娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。 5 ? V. Taylor(1975)用宾馆及其他旅游接待设施,如咖啡店、 古董店、剧院、服务站、游乐园、饭店、公共浴室和公共水 族馆的分布来定义RBD。以南非的东伦敦为例,把上述设施 的建筑面积占街区建筑面积50%以上的城市街区,在地图上 表示出来,得到RBD是一长条形,游憩活动主要集中在海滨, 其后的边缘区主要为旅游接待设施,特别是提供餐饮服务的 寄宿处。这是早期对RBD的研究。 ? 80年代末90年代初,学者们开始真正重视城市旅游问题 , RBD的含义也扩展到城市旅游研究中,并试图以此解释城市 里以旅游者为导向的城市功能应如何布局与分布的问题。 Pearce(1989)对70年代RBD的研究进行了影响深远的评论, 而Meyer Arendt(1990)则把这一理论运用到墨西哥湾海湾 滨海旅游胜地作个案研究,对理论有所补充。R. W. Bulter ( 1991 ) 在 研 究 加 拿 大 西 埃 德 蒙 顿 特 购 物 中 心 ( West Edmonton Mall,WEM)的旅游与购物的关系时也使用了这 一概念。他认为购物作为一种旅游活动的地位日益重要,像 WEM这样一座世界最大的超大型购物中心,应该被视为旅游 吸引物,它最突出的特点就是其惊人的规模和多种多样的休 闲设施。但他对RBD的理论没有很大的补充。 6 ? 国内学术界,保继刚(2019)在探讨深圳华侨城城区发展 模式时,提出以旅游业(主题公园)带动城区全面发展, 使该区域发展为一个旅游商业区(RBD),这是第一次在 国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念,并预见它可能 成为新的城市功能区。 ? 保继刚、古诗韵(2019)初步研究了城市RBD的概念、 研究进展、类型和功能等问题;并认为中国目前已经形成 城市RBD的雏形的区域包括江苏南京夫子庙地段、上海城 隍庙地段、广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、 广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。 ? 邵学文(1990a)对上文提及的南京夫子庙所在的秦淮风 光带旅游景观进行了研究。 7 ? 把城市游憩商业区(RBD)和CBD相提并论并加以 区别的是李蕾蕾(2019)在研究城市旅游形象的视 觉设计时提出的。 ? 黄震方、侯匡林(2019)研究了大城市商业游憩区 形成机制的中,初步建立了城市游憩商业区动力系 统结构模型。 ? 陶伟、李丽梅(2019)通过苏州实证性的研究指出, 城市游憩商业区在城市发展的整体态势下呈现为动 态的发展图景,形成一个游憩商业区(SRBD)系统。 ? 俞晟、何善波(2019)通过城市RBD的空司表现形 式、城市RBD的空间布局模式、城市RBD的空间分 布规律等三个方面来剖析城市游憩商业区的空司布 局特征。 ? 在国内,因为研究城市的学者往往把RBD的功能看 作是CBD众多功能中的一种,没有引起重视。 8 二、RBD与CBD的关系 ? 区位 ? 形态 ? 功能 9 三、城市RBD的特征及功能 1.以商业为基础 国内外一些著名游憩商业区,如巴黎的Carrousec,Galeries Lafayette 和Printemps Haussman游憩商业区,以及我国最著名的上海南京路-外 滩,都是以商业功能为第一位的,而不是以收售门票为主要特征且旅游 功能为第一的旅游区,是在商业基础上逐渐融入游憩功能,使游憩商业 区得到完善和发展。商业为RBD的形成提供充足的客源条件和基础设施 条件,是RBD形成的硬件条件。 2.游憩场所和设施占相当比例,公益性与商业化形式并存 城市游憩区大致分为社区和城区两级游憩设施系统。社区游憩设施 主要为居民服务,并有相当一部分是公益性的; 城区游憩设施则兼为市 民和外来游客服务,这一部分游憩设施是以商业化经营为主,而RBD主 要就是针对城区游憩系统而言的。 城区级内部的这种游憩特点决定了以城区级游憩系统为基础的RBD 具有的一个特点就是,游憩设施的数量和规模都远比社区级的大,档次 高,而且兼具公益性和商业化运作两种形式。公益性的主要面向当地居 民日常休闲,可以理解为对购物环境的补充和基本的基础设施条件,商 业化运作部分面向当地居民更高档次需求和外地游客。 10 3.服务对象为所有潜在客源,并以本地居民为基 础市场 城市是一个开放的空间,出于任何目的在城市停留的 外地人都是城市的潜在游客,只要有停留就有消费,就能 给该城市带来财富。在城市中,外地游客与当地居民共同 使用着城市中的一部分设施和场所。尤其是RBD,它往往 是城市的标志性地段和光环效应区,是外地人了解一个城 市的窗口。因而,外地人对RBD及其设施的利用率会远远 高于城市其它地方。 4.节假日游客高度聚集 RBD 内游客在节假日高度聚集的特征,也是RBD不 同于CBD的一个显著特征。因为CBD是以商业办公为主要 功能的区域,周末及节日期间办公功能的弱化,往往使得 成熟的CBD内显得相对冷清、甚至萧条;相反,RBD是以 零售商业、购物、娱乐休闲和旅游功能为主的区域,因而 在节假日具有更高的客流与聚集的可能性。 11 城市RBD的功能 ? 购物功能 ? 休闲功能 ? 旅游功能 12 四、城市RBD的类型 ? 大型的购物中心型(shopping mall) ? 特色购物步行街型 ? 旧城历史文化改造区型 ? 新城文化旅游区型 13 主题公园的概念、类型和特点 一、 基本概念 ?主题公园定义 主题公园是具有特定的主题,由人创造而成的舞 台化的休闲娱乐活动空间,是一种休闲娱乐产业。 14 主题公园具有下列特性: ? 主题公园是一种产业,其投资建设是一种企业行为; ? 主题公园是一种休闲娱乐空间; ? 主题公园必须有特定且易于了解的主题; ? 园中所有内容,包括实体环境的塑造、营运管理等都 是在该统一主题之下构成的; ? 主题公园是一种非日常化的、戏剧性的舞台空间,让 游客产生暂时摆脱现实时空的心理效果。 15 二、主题公园的类型 ? 主题公园的类型可以从多方面进行划分,但一 般或以主题内容进行划分,或以吸引范围进行 划分,或以规模大小进行划分。 16 以主题内容划分 ? 以花卉园艺为主题; ? 以专门铁路沿线开发新世界为主题; ? 以保存文化、历史为主题; ? 以异国地理环境,动植物特征为主题; ? 以博览会、博物馆为主题; ? 以童话幻想、科学、宇宙为主题。 17 以吸引范围划分 ? 具有国际吸引力的主题公园,如迪斯尼世界。 ? 具有区域吸引力(美国概念)或国家吸引力 (欧洲概念)的主题公园。 ? 具有地方吸引力的主题公园。 18 以规模大小划分 ? 大型主题公园 ? 小(微)型主题公园 19 三、主题公园的特点 ? 强烈的个性,普遍的适宜性 ? 被动游憩形式 ? 投入高,占地规模大 ? 高门票,高消费 20 专题:中国主题公园的演变 一、主题公园起源 ? 迪斯尼乐园的出现标志着主题公园的诞生。 ?1989年9月深圳锦绣中华的成功开业,标志 着中国主题公园的诞生。其成功之处在于: 投资1亿港币,一年即收回投资。 21 二、中国主题公园大发展 1989-2019期间在珠江 三 角 洲 共 有 17 个 主 题 公园开业: ?第1家为锦绣中华; ?第 2 家是 1991 年开业 的中国民俗文化村。 22 1993年深圳野生动物园开园 23 1994年世界之窗正式营业 24 2019年飞图梦幻影城(森美反斗乐园)开张 25 2019年世界大观新张 26 2019年圆明新园隆重开园 27 2019年底,香江野 生动物世界开业 28 2019年航天奇观开张 29 yidalidui/ xibanyadui/ 欢乐谷于2019年盛大开业 30 2000年开业的深圳海 洋世界 31 珠三角地区主要主题公园一览表 32 国内其他城市也在开发主题公园 ?无锡先后建成唐城和欧洲城,三国城和水浒城,还有镜 花缘、亚洲城、欢乐世界等; ?北京的世界公园和中华民族园; ?苏州落成苏州乐园。…… 拥有10个以上旅游主题公园的省市排名表 33 大发展后遗症——大倒退 ? 2019年,投资10亿元的福禄贝尔倒闭 ? 2019年,投资5亿元的番禺飞龙世界倒闭 ? 2019年,东方乐园停业 原因为何? …… 34 三、中国主题公园的现状特征 ? 从分布看,集中分布在珠江三角洲、长江三角 洲及北京地区; ? 从规模来看,占地及投资规模巨大; ? 从主题内容看,相同相似较多 ; ? 从收费来看,门票价格高。 中国主题公园客源市场特征 ? 主题公园的客源主要来自3小时车程内 ; ? 深圳锦绣中华、中国民俗文化村和世界之窗三 景区15%客源来自港澳地区 35 主题公园发展存在问题 ? 开业数年的老景区缺乏持续发展后劲 ? 重游率低 ? 业绩大幅下滑 ? 经营管理人才缺乏 36 四、中国主题公园发展的反思 反思之一:锦绣中华的成功是一个特殊案例 ?产品因素:No.1 效应 ?市场因素:填补需求空白 ?政治因素:89之后的教育题材,对外窗口 ?成本因素:土地政府划拨、投资控制得当 ?经营因素:国内 、境外两种票价 —初 期¥20、25( 国 内 游 客), HK、100 ( 海 外 游 客) —升 价 后¥30、35( 国 内 游 客), HK、110 ( 海 外 游 客) ?社会因素:公款消费 ?区位因素:深圳 37 反思之二:政府行为色彩浓重 ? 把特殊当一般 ? 企业盲目投资 ? 政府推波助澜 38 反思之三:将奢侈品当作一般消费品 ? 迪斯尼门票是美国中产阶层月收入的七十五分之一 ; ? 世界之窗、欢乐谷、锦绣中华目前门票是120元; ? 以月收入3000元计,我们的相对门票价格是迪斯尼 的3倍。 反思之四:投资形同赌博 ? 个别投资回报率高,利润巨大 ? 成功概率低,大部分亏损 39 五、迪斯尼进入中国的分析 迪斯尼全球网络布局 40 迪斯尼为什么落户香港? ? 资金因素 —迪斯尼“ 一毛不拔” 总投资141亿港元,特区政府需注资57亿,借款61 亿,迪斯尼负担23亿商业借款。另外,特区政府还要投 资136亿元进行基建工程建设。 —分成占大头 建成后特区政府只拥有57%股份,迪斯尼43%。 香港迪斯尼的管理权和专营权属美国迪斯尼公司。 ? 市场因素 —主要面对中国市场 —300HK$一张门票 —赚中国内地游客的钱 41 六、中国主题公园发展的思考 ?中国有能力投资超大型主题公园吗?! —仅从资金看,能! —从技术和品牌考量,难! ? 中国有市场能力维持迪斯尼吗?! —目前中国主题公园的游客重游率比较低, 一个超 大型主题公园要成功,开业几年后将主要依赖主要居 民和次要居民市场之外的三级市场。也就是说,需要 全国性的市场来支撑一个超大型主题公园。 —有可能维持一个,如果重复布局,势将难以维持。 ? 可行性报告真的可行吗?! ? 中国能承担如此高风险的投资吗?! 42 可行性报告的误区 ?简单地套用美国和日本的超大型主题公园市场规律 美国和日本超大型主题公园的主要居民市场(0~1小 时车程范围内)普及率为33%,次要居民市场(1~2小时 车程范围内)为31%。这意味着主要居民市场每年均有33 %的人、次要居民市场每年均有31%的人到主题公园,重 游率非常高,且主要居民市场和次要居民市场占到总游客 量的60~70%左右,其最主要原因是门票价格相对于居民 的人均收入比较低。 ?过高估计国内游客的消费能力 ?地方政府插手,非市场因素干扰 43 投资的风险 ? 投资的风险主要在国内地方政府 ? 迪斯尼和好莱坞影城都是“一毛不拔” 的铁公 鸡 44 主题公园布局的影响因素 ? 影响主题公园布局的主要因素 · 客源市场和交通条件 · 区域经济发展水平 · 城市旅游感知形象 · 空间集聚和竞争 · 决策者行为 45 一、客源市场和交通条件 ? 客源市场 主题公园要求选址在经济发达、流动人口多 的大城市和特大城市,以保证有良好的客源市场 条件。 ? 交通条件 主题公园所在的城市除了客源市场条件好以 外,还必须有良好的城市对外公共交通,也即可 进入性(accessibility)要好。 46 二、区域经济发展水平 ? 区域经济发展水平在两方面影响主题公园的发 展,一方面是投资规模,另一方面是游客的消 费水平。 47 三、城市旅游感知形象 ? 城市旅游形象概念 城市旅游形象是指城市旅游者在游览城市的过程 中通过对城市环境形体(硬件)的观赏和市民素质、 民俗民风、服务态度等(软件)的体验所产生的城市 总体印象 城市旅游形象是一个综合概念,它反映的 是整个城市作为旅游产品的特色和综合质量等级。 48 城市旅游感知形象的影响 ? 城市的旅游感知形象对旅游者的决策行为影 响很大。 ? 城市旅游感知形象,主要影响的是大、中尺 度(即二级和三级客源市场)旅游者的决策 行为。 49 四、空间集聚和竞争 ? 主题公园的空间集聚一般指主题公园在同一城 市的集聚,多个主题公园在空间上集聚,可以 增加这一地区的总体吸引力,同时也产生空间 竞争,使游客分流。 ? 但是,主题公园是一种高投入的旅游项目,维 持费用高,要求的门槛游客量也较高。 50 五、决策者行为 ? 决策者行为关系到两个层次 ?投资者的决策行为 ?政府的决策行为 51 投资者决策行为 ? 投资者决策行为首先是宏观区位的选择,在此 基础上从两方面影响主题公园的发展,一是投 资规模,二是主题选择。 ? 投资规模与投资者的经济实力和经营方针战略 联系在一起,同时与主题选择密切相关。 ? 在一定的客源市场、交通条件、区域经济发展 水平等背景下,主题公园开发成功与否的关键 是主题的选择。 52 政府决策行为 ? 目前,各地政府都将旅游业摆在发展第三产 业的重要位置,因此各级政府对旅游投资都 给予扶持和优惠政策,甚至在基础设施方面 给予配套,这对主题公园的经营成本有很大 影响。 53 六、影响因素系统分析 客观因素主要包括二个必要条件和 二个限制条件 : 必要条件: ? 客源市场和交通条件 ? 区域的经济发展水平 限制条件: ? 城市的旅游感知形象 ? 主题公园的空间集聚和竞争 54 ? 主观因素: ? 投资者的决策行为和政府的决策行为。 ? 投资者的决策行为包括宏观区位确定、微观选址、 投资规模和主题选择。 ? 政府的决策行为重要的是关系到主题公园的微观选 址(土地获取),以及基础设施的配套等优惠条件。 ? 影响主题公园发展因素的相互关系系统分析见 下图: 55 城市与 区域感 知形象 限制条件 必要条件 影响因素 投资决策行为; 宏观区位、投资 规模、主题选择、 微观定位 客源市场 主题公园 关 与交通 条件 宏观选址 键 因 必要条件 素 主题公园微观 区域经济发展水平:投 资能力、消费能力 选址与主题内容 主题公园 经营 政府决策行为: 微观区位 客超 量过 门 客低 量于 门 空间集聚与 竞争 限制条件 影响因素 槛 游 主题公园 生存发展 槛 游 主题公园 衰亡 56 华侨城主题公园的优势与劣势 一、优势分析 ? 客源市场 ? 城市旅游形象 ? 可进入性 …… 二、劣势分析 ? 季节性 ? 集中度 ? 空间集聚与竞争 …… 三、与香港迪斯尼的竞争与合作 …… 57 yidalidui/ xibanyadui/ 谢谢

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